专家传真－中国房市小阳春行情后回归理性

但有鉴于中国央行行长表态贸易摩擦中国有足够的政策空间来应对，包括调整利率和存款准备金率，显然市场对于降息、降准预期明显再度加强，加上在经济面对较大不确定性的环境下，房地产仍是中国稳财政、稳投资的重要力量，同时中国房地产开发经营商推案与销售策略仍显积极，以及部分地方政府的托底式放松，销售的表现并不会出现快速恶化，故即便第三季中国国房景气指数延续2019年5月下滑的走势，但预料下跌程度将极为有限。

而在各级城市的表现上，分化的态势依旧不变，即近期中国一线城市房价缓步呈现改善的局面，代表调控已久的一线城市迎来底部的复苏，但房价回升力道尚有限；而现阶段二线城市的价格表现优于一线、三线城市，主要系因新型城镇化重回都市圈核心城市，即发改委宣布《2019年新型城镇化建设重点任务》，显然都市圈已成为区域经济协同发展的重要推手和有效手段，况且之前人才新政的政策加持，使得短期内房市买气往二线城市集聚边际弹性更为明显，反观棚改减弱对于三线城市负面影响将持续显现。

若以中国房地产开发经营业者的营运展望来说，在对岸房市景气处于调整阶段之际，反而更加凸显房地产开发企业朝两极分化的趋势发展，毕竟中小房企独立标地并开发获利的难度大幅提升，反观大型业者具备布局各级城市对抗风险能力强、产品溢价能力佳、拓展多元融资管道等优势，以及大型品牌房企厂商借由推案和物业品质不断升级，刺激改善性需求释放，同时优秀的房地产开发经营业者可建立全面的流程管控体系、股权激励体制等方式，来减轻流动性压力、加快项目去化速度来提升企业营运效率，更何况大型业者近年来多积极进行多元经营布局策略，使营运领域延伸至物业、商业、长租公寓、物流、冰雪度假、教育/养老、健康、文创、产业新城、邮轮母港、农业、机器人、零售等现象。

整体来说，中国房地产开发经营业者集中度将持续获得提升，其中前十大业者合计市占率由2016年的18.70％递增至2018年1～11月的28.30％，2019年则可望突破三成的关卡，至于部分中小房地产开发经营业者由于资源获取难度加大，反而选择被迫出售房地产业务、转型或退出，此局面则进一步使中国大型房地产开发经营业者的资源聚集优势更加显著，同时品牌房企厂商也将发展战略逐步由过往追求规模高速扩张到实现质量并重的目标。