獨／國銀土建融額度爆掉...年底前降低無望 恐爆小建商轉手建案潮

国银土建融额度爆掉使年底前降低无望，恐爆小建商转手建案潮。本报资料照片

已准未拨额度太多，多家国银土建融余额年底前降低无望。央行要全体国银交卷不动产放款总量管制计划，不过据了解，绝大部分的公股行库，以及多家民营银行，由于先前「已准未放」的土建融案累积量太大，因此，不但今年底之前下降无望，不少银行更是一直到明年6月底，甚至12月底，每季的土建融案放款量都会一路走高。

据指出，为了在银行法72条之2的30%上限之下，消化这些先前「已准而未动用」的土建融额度，也使得不在少数的银行，明年房贷的额度不见得是逐季成长，反而因为建商动用土建融进入高峰期，而使房贷额度零成长或反而下降，现在得看存款能否有效扩大，或是金管会透过都更危老衍生的部分分户房贷、海外不动产放款排除在72之2的计算范围，来扩大银行可承作不动产放款的上限。所谓的银行法第72条之2，是指银行所承作的土建融及房贷业务的总放款量，不能超过存款和金融债券总量的30%。

据了解，央行要求国银所报送的管制计划，有四大类项目必须逐季具体交待清楚，包括：1. 不动产占总放款比率，亦即集中度；2. 总放款余额；3. 不动产放款余额，这一部分还必须分成购置住宅贷款余额，还有建筑贷款余额二项来提报；4. 总放款扣除不动产放款的余额。

不少行库主管私下指出，上述土建融案有三种类型，一种是已经买了土地，若能开工不能不给建商建融，另一种则是建融已经拨到一半，不能让建商的房子盖不下去变烂尾楼；还有一种，则是建商已经获行库核准一定的额度，倘若已签约的额度不给，就是违约，这三种情况，使银行的土建融额度，普遍都「爆掉」。

银行主管也特别指出，所谓的额度爆掉，可不是指「新增额度」，而是先前的「已准而未动用额度」，现在大型建商若要向银行申请新额度，几乎已跟「冻结」没两样。

影响所及，多家银行对土建融案已采取二大措施，其一、分行没有受理土建融新贷案的权限，必须先报总行同意，才能收件；其二，要采取「以价制量」措施，土建融利率若含手续费这些，将会拉高至3.5%，甚至是4%以上的水准。

其中，大部分大型行库，对于土建融放款量占其不动产放款量比重尤高的大型建商集团，已停止新申贷的额度，此外，一些先前没有往来的中小型建商，若有新申贷案，恐怕也不会被受理。

金融圈人士指出，多家国银的土建融案量已「爆掉」，也将在不动产市场引发二大现象，其一是过去大型建商虽然向各银行申贷的额度很多，但都「圈而不用」，然而现在却因为政府的放款政策管制，会越来越有危机意识，都会把钱先提出来，然后放到存款部位。

其二，中小型建商的资金则更为紧俏，对此金融圈人士已观察到，不少中小型建商，不论是建案或是素地，若口袋不够深，但银行筹资又碰壁的话，为了避免财务周转不灵而倒闭，会卖掉手上的土地或案子给大建商，因此，大建商与小建商之间在建案、土地的整合也会加速。