多个城中村变身豪宅 千万级别楼盘存在即合理？

有那么一群人，把看楼当做爱好，视帮别人买房为己任。他们对各个区域的规划利好密切关注，对每个月的新盘新货如数家珍，对不同楼盘的优缺点了若指掌。没错，他们就是为房生为房死的房产小编。这群每天房不离口的人，他们对于买楼又有什么心水选择呢？《谈房论价》栏目将以小编个人的选择出发，为大家推荐心水板块或心水楼盘。第十期——多个城中村变身豪宅 千万级别楼盘存在即合理？

杨箕村项目叫价5万元/㎡起 广州“豪宅潮”再度井喷

广州的旧城改造如今是进行得如火如荼。在猎德村、琶洲村、林和村成功变身豪宅之后，杨箕村改造后开发的住宅项目富力东山新天地（资料、团购、论坛）也于日前正式亮相。

地处广州的繁华地区——东山区核心，与CBD珠江新城仅一路之隔，占尽“地利”；城央人文综合体、国际一线品牌装修、现代家居智能系统更达到“人和”。

据资料显示，2011年新年伊始，广州市第三个公开挂牌出让的城中村改造地块杨箕村，被唯一竞买人富力地产以4.7265亿元的底价拍得。加上18.8亿元的全部改造成本，该地块折合楼面地价为8592.59元/㎡。

两年多时间过去，这个改造后的项目被富力地产视为今年广州市场重点推出的、位置最好的、最有潜力的城市综合体项目。据了解，整个项目占地11.51万㎡，总可售面积约27万㎡，其中规划1栋233米高总建10万平米的超甲级写字楼，4栋45－49层高总建10万平米高档住宅，1栋38层高总建5万平米的酒店式公寓，2万平米独立商业和裙楼商业形成的商业街区。

项目即将推售的F1栋样板间已正式开放，为三梯二户（两部主人梯一部工人梯）设计，货量共计86套，主力户型为242㎡的四房、299㎡的五房。南北通透纯板式大宅，拥有私家电梯厅，近9米阔景阳台，5米超大客厅、餐厅一体化设计，可尽揽东山景色。此外，产品全套房布局，私密性佳，并带全屋豪华装修，电器及厨卫设备均采用国际一线品牌，是富力系统装修标准最高的项目之一。同时项目附赠了全套家居智能系统，实现了智能安防、智能灯光模式、自动呼叫电梯等功能。最值得一提的是，小区更将引入省一级小学，业主可以优先入读……

所有所有这些均深深地打上了豪宅的烙印。据销售人员表示，F1栋首批产品将于12月中上旬正式发售，预计售价去到5万元/㎡，加上全部是大户型产品，总价超过1200万。然而，根据本站房产数据中心的统计，近半年以来，越秀区售价最高的豪宅盘爱群荟景湾（资料、团购、论坛）网签均价为5万元/㎡出头，但仅售出两套，而主打学位房的东方文德广场（资料、团购、论坛）均价维持在4万元/㎡左右，像骏文雅苑（资料、团购、论坛）、海景农林华府（资料、团购、论坛）、淘金峯璟等几个热盘，售价则在35000-38000元/㎡之间，富力东山新天地可以说是区域内数一数二的高价盘。

与此同时，据附近中介表示，此前杨箕村一带楼龄较新的二手楼价多在3万多元/㎡，杨箕村改造启动后，附近的二手楼价开始上涨。现在，富力东山新天地吹风价去到5万元/㎡以上，与之仅仅隔了几百米、楼龄在十年左右的富力东堤湾二手放盘价就涨到4万元/㎡。

项目开放当天，有看房客表示“现在限购限贷政策更加严厉，购买高端产品的买家大多拥有几套房的投资客，这部分消费群体受到调控的影响较大，加上市场前景不明朗，5万元/㎡的起步价实在令人惊讶。”

有业内人士分析，城中村多变身成豪宅，主要因为多数身处闹市中，处于城市发展中很值钱的地段，此外由于改造的成本非常高昂，拆迁、物业补偿、对村里未来收入来源补偿等等，均使得旧改项目成本居高不下，因此开发商只能开发高端豪宅，否则将是亏本的买卖。而从目前来看，广州几个城中村改造项目都比较成功。

再者，今年以来广州土地市场也异常火爆，以5月的海珠区南洲路临江地块为例，其楼面地价达34600元/㎡，刷新广州地价最高记录。此外，白云区今年更一举出现三宗区域住宅地王，楼面地价均在25000元/㎡以上，面粉比面包贵的特征表露无遗，据业内人士预测，上述地块预计售价更达到45000-60000元/㎡。因此，广州中心城区项目保值升值潜力还是值得看好。而城中村改造项目也多位于中心城区，这些项目周边配套完善、不少有名校或者景观支撑，有做豪宅的先天优势，叫出高价也有它合理之处。

而在一众地王的带动下，广州核心区域的楼盘价格也一涨再涨。根据本站房产数据中心的统计，近半年广州一手住宅网签均价超过3万元/㎡的楼盘足足有40个，其中超过5万元/㎡的楼盘也达7个，珠江新城的侨鑫汇悦台和凯旋新世界分别以91493元/㎡和71422元/㎡的网签均价分列一二。板块方面，除了一向被视为广州楼价天花板的珠江新城、天河北板块外，越秀区、荔湾老西关、海珠滨江西等老城核心地段楼盘价格均4万元/㎡起跳。此外，包括白云新城、大学城、科学城、琶洲在内的几个新兴板块楼盘纷纷上榜，广州“豪宅潮”再度井喷，而城中村变身豪宅也不过是大浪里面的一粒细沙，存在的也就是合理的。

广州城中村改造项目回顾

猎德村：合景泰富、新鸿基地产、富力地产

有800多年历史的猎德村是广州市天河区街属下的行政村，位于珠江新城南部，南临珠江。2007年5月猎德村宣布启动城中村改造，为广州市首个启动城中村改造的村落。2007年9月29日，猎德村商业地块被富力与合景地产联合以46亿元竞得，成为当年的“地王”。2007年10月16日，猎德村正式开拆。

整个猎德村改造项目命名为天汇广场，由CBD行宫、国际名品shopping mall、希尔顿旗下康莱德酒店、超甲级写字楼、天汇公园等五大都市顶级物业形态组成。

2011年10月28日，天汇广场首期CBD行宫“天銮”亮相，受了豪客的关注，虽然均价去到5万元/㎡，但依然有价有市。目前楼盘仅剩635-818㎡的顶层复式“天籁行宫”，毛坯价格去到12-15万元/㎡。此外，还有写字楼部分天盈广场在售，面积区间为120-2000 ㎡，布局自由灵动，是珠江新城唯一可售的超甲级临江写字楼，售价突破5万元/㎡。

琶洲村：保利地产

2012年年初，琶洲村改造项目命名为保利天悦，是目前广州最大的城中村改造项目。琶洲村总面积达75万平方米，据了解，在这次的琶洲村改造中，保利地产预计共投入超过170亿元，其中有约47亿元用于村民回迁安置、复建房建设等，另有约3亿元用于琶洲地区的环境整治和改造，以及3亿元用于道路、绿化等市政工程建设，其余资金完全用于综合体的建设。

保利天悦其所处的琶洲综合体项目，是集江景豪宅、高端服务式公寓、超甲级写字楼群、300米“琶洲之眼”地标、超五星级洲际酒店亚洲旗舰店、大型shopping mall、商业名店街等多种业态于一身，承接琶洲高端居住的功能，承担会展经济和总部经济的居住、商务、度假等各方面的需求。该项目现推出最后一栋260-280㎡江景板式大宅，均价达43000元/㎡，这个价格远远高于海珠区的楼市均价。

林和村：新鸿基地产

据新鸿基地产中国区总经理黄少媚透露，早些年林和村在与多家开发商进行接触、沟通之后，最终选择了与新鸿基地产合作。除了因为新鸿基地产有雄厚的实力和充足的资金保障外，其改造方案也符合村民的利益，并能促进区域的发展。据悉，新鸿基地产的改造方案当时是获得了林和村村委会全票通过。2010年，林和村正式拆迁。

林和村改造后命名为“峻林”，项目位于天河区林和东路，紧邻广州城市中轴线东站广场和天河商圈，占地3万平方米，建筑面积约18万平方米，提供7栋高层住宅及1栋写字楼，配套园林泳池会所及优质幼儿园，还有带华阳小学直升47中的9年省一级教育配套。目前一期产品已经全部售罄，推售二期125-450㎡的三房到五房，价格42000元/㎡。