房貸族成升息重災戶　「這族群」買房要三思

「熟龄族」因年龄优势下降，买房的还款年限和贷款成数都下降，购屋的压力会更大，必须三思。 图／freepik

今年美国升息动作频频，一举一动都牵动「房贷族」敏感神经，因为今年以来央行已升息一码半，若再跟着美国升息，房贷族每月荷包恐怕又要缩水，以目前房贷利率1.7%来看，创下6年新高。房仲表示，「熟龄族」因年龄优势下降，买房的还款年限和贷款成数都下降，购屋的压力会更大，必须三思。

升息循环 每月房贷负担大增

假设小美买一间1200万房子，向银行贷款1000万，贷款期限30年，以原本最低利率1.31%，本息均摊还款月缴房贷为33,608元；后来升息，利率调整为1.59%，利息258万元，月缴房贷增加1338元至34,946元；6月央行再升息半码后，利率调整为1.75%，增加778元，月缴房贷35,724元，利息变286万元，房贷负担越来越沈重。

全球升息循环，有房仲业者表示，不久将来房贷利率很快见到2%，面对升息压力，熟龄族买房的贷款优势更少了，东龙不动产专任委托部经理陈泰源指出，熟龄主要针对「年龄」，先暂时撇开其他因素，银行会针对购买人的年纪来决定「贷款年限」，通常是75岁为上限。

年纪大买房 贷款年限大缩水

假设年纪已经50岁，那么还款年期最多只能25年；假设年纪60岁，还款年期最多就只能15年。换句话说，年纪愈大，贷款年期愈少，每个月要缴的房贷就会比较重，因此，每个月是否有足够且稳定的收入，将会是核贷关键。

他提醒，所谓的「首购族」，指的并非「人生第一次买房」，而是「第一次申请房贷」。换言之，假设熟龄者有多笔房屋，但有其他用途而非自住，例如收租，若希望购新屋的「贷款成数、利率」优惠一些，想享有「首购」条件，记得要把名下其他房产的贷款通通缴清。

升息对「以房养老」有影响吗？

陈泰源表示，担心房贷负担变重，打算拿「自住房子」向银行申请「以房养老」专案，他建议询问银行，可得到更完整且正确的资讯，较需注意的是，「以房养老专案的利率」与「定存利率」两者差异，过去几年「以房养老」的利率比「定存」高。接下来进入升息阶段，将会让定存的「利息钱变多」，一旦定存利息足以支应生活所需，就不用拿房子抵押给银行申请以房养老。

简言之，若熟龄族退休无收入、只有房子，面对升升不息的趋势，尽量不要「借钱养老」，以免还款压力影响身心健康，此外，看待这波利率的海啸，房贷族应变策略最有效的恐怕就是尽量「开源节流」了。

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