房地合一3大常见问题 5招轻松破解
房地合一上路1个月，许多民众对于「如何判断适用新旧制」、「哪些相关费用可列举扣除」，以及「如何试算税额」等3大问题，仍一知半解。对此，业者表示，只要掌握「取得时间」、「取得方式」、「取得成本」、「衍生费用」与「2大税率」等5招，就能轻松破解上述疑问。
许多购屋人担心，若没搞懂房地合一新制，一不小心，就可能要多缴数十、甚至上百万税金。
信义代书专案经理林以德说明，关于「如何判断适用新旧制」，只要弄清楚「取得时间」和「取得方式」，就可分辨，一般来说，「2016年1月1日之后买卖取得房屋再出售，或2014年1月2日后买卖取得且持有2年内出售者，适用新制」，至于「取得方式」为赠与或继承者，则依不同情形而有所差别。
第2个常见问题是「哪些相关费用可列举扣除」？林以德解释，可从「取得房地所有权后使用期间支付房屋效能且非2年内所能耗竭」及「取得时成本费用」来判断；售屋时的一些成本，也可列入扣除项目，例如广告费、仲介费、清洁费、搬运费等；此外，包括装潢修缮费、印花税、契税、代书费、公证费等，也可当作成本项目，加以扣除。
林以德提醒，系统家具或可移动家具、家电等，可能无法认列，消费者应保留相关单据，若出售时未提供收据费用，或提供的收据费用未达出售价格5%时，稽征机关就可按成交价额5%计算其费用。
第3个常见问题是「如何试算税额」，林以德说，房地合一课税是以出售的房地收入减去成本、费用，并依土地税法计算的土地涨价总数额，以其余额作为课税税基，按持有期间长短，课以不同税率；目前最常见的2种税率，分别是短期持有1年以内课45%，以及持有1年以上、2年以内课35%。
林以德认为，以上判断方法，可协助消费者进行初步辨识，房地合一税制相当复杂，包括「是否适合此时赠与子女」、「日后是否适用自住房地优惠」、「日后是否可办理重购退税」等因素，都会影响税额，消费者除须掌握基本概念，也可在决定购（售）屋后，委由专业人员分析、试算。
▼房地合一试算范例。（图／信义房屋提供）