房价准备下跌？房市专家喊「寒冬刚开始」 自住客可出手

央行打炒房效果浮现，房市景气趋冷。（图／报系资料照）

全台房市在九月央行施行第七波限贷政策后，十月份六都交易量骤减-12.76％，年减-6.59％，今年六都首度月增率与年增率双双步入负成长，房地产市场是否从此走弱？房市趋势专家李同荣提出警告：寒冬才刚开始，这股寒流会延续到农暦春节后，交易量紧缩，房仲与代销业成为金龙海啸第一排。

李同荣指出，今年早在七、八月交易量已明显下滑，加上九月的金龙风暴影响，购屋信心悬崖式下降，导致全台交易量大幅萎缩，观察六都表现，台北、桃园、台南三都影响较小，新北、台中、高雄冲击较大，但六都交屋潮月份变动较大，要观察全年度表现比较精准。

李同荣分析，若从此波多头自2018止跌回升的近六年多头走势观察，房价于2019、2020、2021由台南领涨，2022由台中领涨、2023由桃园领涨、2024高雄领涨，除了双北以外，各都比价轮涨态势明显，整体而言，这波六都涨幅与交易量表现以台南涨幅114％居冠，台中涨幅100.32％居次，高雄涨幅94.68％、桃竹涨幅88.8％紧跟其后，新北涨幅60.96％、台北市涨幅44.17％殿后。

李同荣进一步分析，由于第六循环在资金充裕与利率低档的助益下，以刚需市场为主流，换屋市场受政策干预下表现并不积极，因此交易量已明显不如第五循环，而未来市场在人口不增长，劳动力下降，以及两代不同堂的效率递减下，房市交易量将大不如前，交易量要冲上40万户机率不大，多空分水岭30万户也会往下调整，今年因新青安效应助燃，交易量本来预期会冲破36万户，但在央行第六、七波连续打房压抑下，全年交易量预期成长约12-15％，约在34.5万栋上下之间。

当多头房市反转偏空初期，卖方买方同处观望阶段，交易量会持续骤减两三个月，房价才会明显松动，进入初跌期，买盘才会陆续进场，接着，市场价格也会因有多杀多效应而进入较明显跌幅的主跌段，这阶段就如2016年开始的杀价取量，量增但跌幅较深，最后再进入跌幅收敛的末跌段与止跌段。

不过，这一波反转偏空后跌幅不会太深，主因是明年有降息压力、电费调整、碳费开征、等营建通膨议题，保值心态会降低跌势，全台房价平均跌幅在9％-12％，有些量大蛋壳区或商圈未成熟重划区，跌幅会超过平均值，但也有些商圈成熟的新兴地区跌幅会小于平均值，因此，抗跌区与重跌区的跌幅落差会超过10％之多，自住购屋者，现阶段不必过度观望，可积极看屋，择优而入。