【给新总统的建言信】马凯／让年轻人居有其屋
▲台湾的高房价常让年轻人望屋兴叹。（示意图／ETtoday资料照）
●马凯／社会企业公约基金会创办人，经济评论家，《经济日报》前总主笔，中华经济研究院前研究员。
食衣住行，是人生在世的四件大事。吃，不难解决，箪食瓢饮，简陋些，也将就得过；衣，新的材质层出不穷，成本低又耐穿，只要不计较流行、美丑，一点也不成问题。至于行，买不起奢华轿车，尽有机车、脚踏车、公车可以代步。唯独住，随着房价日高，想在适当范围内找一个遮风蔽雨的栖身处，在今日的台湾，尤其北部大都会，可真不是件容易事。若求起居安适，肢体可轻松伸展的空间，对初入社会，想要成家立业的年轻人，简直难如登天。因此，要年轻人能安居乐业，首先就要解决这个难题。
但在一般人心目中，这本是由市场决定的现实问题，就跟天要下雨、娘要嫁人一样，谁也拿它无可奈何，只能听天由命。看看邻近的香港，区区一个蜗居，价比天高，不吃不喝一辈子，也买不起一幢像样的房子。比下甚是有余，我们的年轻人已大可暗自庆幸了。
然而看看一向被我们视为楷模的德国，又是完全相反的景象。德国的房价，在各大先进国家之中，有名的便宜，即使跟台湾自化相比，还低出1／3左右。而且，在过去四分之一个世纪里，德国新建住宅的价格，扣除通膨因素，还下跌一成。由于此期间其人均所得持续成长，因而房价所得比大降了六成。换句话说，即使原先买不起房，工作几年之后，房价相对于所得变得更为便宜，就愈来愈有能力购屋。
这两个极端之间，到底发生什么事情？一言以蔽之，就是主政者是否重视居有其屋的问题。香港在回归之前，被英国殖民近百年。殖民主并不视港人福祉为首要之务，反而想自其上获取最大利益。不断炒高楼价，年年以更高的价格批出大量公地，正有巨利在其中。回归之后，香港又面临大批高官巨贾挟巨资投机置产，在主政者放纵之下，房价所得比久居全球之首。
德国的住宅政策
德国正好相反。自二次大战战败之后，德国政府便将居者有其屋做为首要目标之一，并将之订于宪法之中。但并不像我们的宪法，高喊三民主义，却毫无实际作为。德国不仅建立一套以此为目标的房地产政策，还订定住宅建设法、住宅补贴金法、住宅租赁法及私人住宅补助金法等，巨细靡遗地加以落实。
这一套以宪法及法律保障住者有其屋的制度，其基本精神可概括为两大项：一是以多元建房的方式，多管齐下，具体而有效地达成住宅的供求平衡。一是以严刑峻罚，吓阻哄抬住宅价格及房租的恶行。前者包括无息扶持新建住宅、住宅合作社建房制度及老宅改造等，使其住宅数量高达平均每两人一套房的现况。
后者则透过经济犯罪法，规定售价超过合理房价的建商，购屋者可向法庭起诉，而超过幅度达50%者，可处以罚款及三年以下徒刑。租房法则规定，房东涨租金超过合理租金20%者，即属违法；超过50%，则构成犯罪，可处以徒刑。至于合理房价及房租，由公私部门协同仲介机构共同商定。
这一套高度符合三民主义精神的住宅政策，何以6O年来始终无一主政者致力于此，而任由房价暴涨，令年轻家庭望屋兴叹？根本原因在于，60年来不论主政者如何高唱三民主义入云，实质上概由炒地皮集团控制住宅政策。由于三民主义陈义过高的土地改革及扭曲的土地税制，使农地价格与建地价格差若天壤；而将农地变更为建地攫取暴利的权力，又操于财阀与地方政客之手；乃构成一个政客群起从中聚歛的聚宝盆，台湾也成为罕见的炒地皮天堂，历数十年不衰，且愈演愈烈，跟德国恰成强烈对比。于是一般百姓就成了刍狗、鱼肉，拿毕生的血汗钱供其挥霍。
因此，这一套德国的住宅政策，唯赖与既有政治势力完全脱钩，本身又清廉不苟的新总统，领导一群亟亟于为民兴利、为年轻人谋福的干员，方能从事60年来最艰难而重大的改革，彻底断绝炒地皮集团吸血的管道，让房价、房租长期持稳，每个家庭，不分年轻年长，皆得以住有其屋。
未来的总统该保障「居者有其屋」
一旦房价持稳，乃至其实质水准长期走低，立刻产生几个好处：首先，千百年来有土斯有财的观念会完全打破，一切投机资金都会远离房市，改投入真正有利于国计民生的用途。其次，每个家庭也不必亟亟于借贷买房；因为今日买与10年后再买，并无差别，甚至等收入较高时再购屋，还更容易。同时，既然房租合理而稳定，不购屋，亦可安居无忧。只要出租房宅的报酬合理，自有追求合理投资报酬率者提供出租房舍，供求亦能长久保持平衡。
明年一月就要总统大选，目前正是最佳时机；我们应以上述条件，严格地检验每一个可能的竞逐者，并要求具备条件者承诺完全遵循德国的典范，亦步亦趋地建立一套保障居有其屋的制度。也可以同时透过公投，订定同样的法规，杜绝炒地皮、哄抬房价的行为。双管齐下，炒地皮的天堂，必能蜕变为居者有其屋的乐土。
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