公募REITs迎交易时刻 探访“准买家”出手之道
“在公募REITs公开发售阶段，我的很多客户就来咨询要不要买。他们当中有配置过信托产品的客户，有对资产安全性要求较高的退休人员，也有实现财富自由的高净值人士，更有一些对创新产品感兴趣的年轻人。”一位资深理财经理告诉中国证券报记者，“相当一部分人打算在相关产品上市后参与进来，我的任务就是帮他们划定出手的‘定盘星’。”
“市场交易价格是由买卖双方通过集合竞价达成的，对普通投资者尤其是交易型投资者而言，要尊重二级市场成交价。”博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨说。
事实上，除二级市场交易价格外，公募REITs产品还包括发行价、基金净值等价格指标。
与普通公募基金不同，公募REITs作为超长期封闭式基金，每半年才公布一次净值，投资者无法像开放式基金那样，按照净值申赎。
此外，“首批公募REITs底层资产采用成本法估值，在基金存续期内，每年要扣减折旧和摊销，这会导致基金净值每年因折旧而天然降低，所以，基金净值存在一定程度失真。”某公募REITs项目运营负责人张瑞捷（化名）坦言，基金净值理论上并不能真实反映公募REITs公允价值，发行价参考价值也会随着公募REITs上市逐步降低。
“对持有型投资者，更应关注基础资产内在价值，因为价格虽然会偏离基础资产内在价值，但长期看是向内在价值回归的。”胡海滨强调。
普通投资者应如何判断公募REITs成长性和内在价值呢？胡海滨和张瑞捷给出相同答案：关注第三方机构出具的资产评估报告。
“第三方专业机构定期会对公募REITs底层资产进行评估，基金管理人会披露该评估报告，它基本可以体现出资产真实价值。”张瑞捷说，不过，评估报告仅针对底层资产，从资产整体报表看，还会有些调整项，包括现金、短期负债等。因此，在整个基金层面，以公允价值法做合并报表，才能真实反映资产总体价值。
“对投资者而言，公募REITs收益一部分来源于产品本身二级市场价格变化，另一部分来自底层资产现金流产生的分红。”（下转A02版）