海纳百川》台商需关注《民法典》物权四大变化（陈芳、程楚然）

大陆《民法典》自2021年1月1日起施行。图为沈阳玖伍文化城的工作人员展示架上摆放《中华人民共和国民法典》画面。图／中新社

2020年对大陆的法律界和商界震动最大的毫无疑问是《民法典》的出台，而在向我们服务的包括台商在内的客户不断宣讲《民法典》之重要性的过程中，接到咨询最多的可以说是已在大陆置产的台商和普遍接受不动产融资的金融机构了。因而借此机会，将大陆《民法典》中对物权影响最甚的四大变化，与诸君分享。

首当其冲要和大家聊聊的是仅有六条却引起各界广泛讨论的「新」规定—居住权。居住权的意义可以参考大陆《民法典》第366条规定：「居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要」。简单来说，居住权是指居住权人有权对他人所有房屋行使占有、使用的一种权利。而因居住权制度是为了贯彻居住权人的居住利益，居住权的设立除非另有约定一般为无偿，设立了居住权的房屋原则上是不可出租。且因为居住权是属于物权的一种，所以必须透过在不动产登记机关登记设立或以遗嘱方式设立。因居住权鲜有发生在陌生人之间，往往是具有特殊性的，如父母等亲属关系或离异配偶之间，以解决「离婚不离家」「父母居住」「以房养老」等社会性问题，也是因此，居住权的权利人仅能为自然人，且仅能适用在住宅之上。

居住权的规定出台后，增加了实现房屋权益的途径，但也产生了些许疑问，举例而言，居住权和租赁有什么区别，对此议题，除了前述的设立方式、权利人范围、适用不动产的范围等区别外，十分重要的便是，居住权根据合同约定期限，最长可至权利人终身，而租赁则最长不超过20年。由上可见，居住权订入大陆《民法典》，无疑对在交易或融资过程中合同文本的拟写提出了更高的要求。另外，不动产设定居住权，可能会影响银行核贷的意愿以及金额，因居住权影响不动产的占有、使用权利，理论上对于该不动产的使用效益是比一般未设定居住权者为低，银行可能会因此调整担保金额或贷款金额。然因居住权需登记设立，故具体实施情况和银行的贷前、贷后处理方式仍有待持续观察。

其次，让我们来看看有关物的所有权方面的变化。可能大家会疑惑，不动产的所有权清楚明确的写在产证（即建物誊本），有何犹疑？引发这个问题的是大陆《民法典》第388条：「担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同」之规定及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》对让与担保等非典型担保效力的确认。为什么非典型担保之一的让与担保会对物的所有权产生影响呢？简单来说，甲乙双方买卖交易过程中，甲方为担保货款的支付，将其在大陆的一处房产名义上转让到了乙方的名下，以担保未来款项的支付。如果甲方真的到期未付，乙方也不能宣称房产归他所有，只能按照如一般担保一样，对拍卖变卖后的价款优先受偿。但让与担保这一行为本身却造成了乙方虽不是房产的所有权人，而有一张写着它名字的产权证书。此种实际所有权人与登记所有权人不同的情况，是有不动产担保需求的台商们应特别注意的。有鉴于目前大陆地区针对不动产让与担保尚没有统一的登记系统可做查询，房产交易或融资中征提担保品时，对所有权人是否为「真正权利人」和前手交易的核查变得尤为重要。

提到了担保就不得不说一说抵押，在大陆过去的法制下，不动产能担保多少债权需依其评估价值确定而不可超过，这是源自于大陆《担保法》及相关司法解释的规定。此规定在如今经济发展和法治进步的背景下，会一定程度有违民法意思自治和物尽其用的原则。然而此规定，于大陆《民法典》颁布施行后有重大变革，根据《民法典》第213条之规定，登记机关不得要求对不动产进行评估，且没有沿袭《担保法》有关超额抵押的禁止规定。可见《民法典》体现出来的精神，是不再让登记机关的强制干预成为增加交易成本和阻碍登记效率的原因，超额抵押在双方意思自治的前提下不再是法规层面禁止的事项，且实践中上海、福建等地区也不再强制要求提交评估报告转以双方签署的《抵押物价值确认书》代之。

最后要提到的《民法典》物权编的一大颠覆性变化是抵押物的转让，《民法典》第406条将原有的「抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产」直接修改为「抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的按其约定」。可以见到，民法典时代，自由转让成为原则，不能转让才是例外，贯彻着物权编物尽其用的道理。同时抵押财产转让的，抵押权不受影响之规定也体现了抵押权的追及效力，即无论抵押物最终流转于何处，抵押权人均可对其行使抵押权。这在一定程度上也体现了大陆社会信用体系的逐步健全，从倾向于保障抵押权人的权益转变为更重视财产的市场流通性和意思自治。

（作者陈芳为上海君伦律师事务所执行合伙人、资深律师，程楚然为上海君伦律师事务所资深律师）

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