黃耀輝／害青年不安的新青安房貸

蔡政府八年的住宅政策一败涂地，给她「死当」是刚好而已。

无论是内政部实价登录计算的住宅价格指数，或代表预售、新屋的国泰房产指数，或代表中古屋的信义房价指数，都创下历史新高。尤其，今年第二季国泰指数是蔡英文上任时的两倍多，显示全国房价至少涨了一倍以上，六都及新竹县市的涨幅，更是可怕！

也难怪，全国房价所得比，在蔡英文上台时低于九倍，她下台前的今年第一季已暴增到十点四倍，年轻人「买不起」从失望转为绝望。房贷负担率超过百分之四十四，房价负担力在偏低等级继续恶化，许多买房的快速沦为房奴。主计总处租金指数也连十五年上涨，近三年更是暴增到直追物价上涨率，「租不起」成为更弱势的新梦魇。

由此可知，蔡政府的「房地合一税2.0」、平均地权条例的禁止预售屋转售换约，以及「囤房税2.0」，房租补贴或社会住宅政策，以及央行的升息及六波选择性信用管制，对于「抑制房价」或是「平抑房租」毫无综效！

蔡政府的政策无效就算了，更严重的是，赖总统在去年竞选时，推出的「新」青安贷款政见，将优惠贷款金额扩大到一千万，利息补贴再加一码，贷款年限延长至四十年，宽限期延长为五年。对青年弱势虽极其诱人，却是包着糖衣的毒药；对房市则是提油灭火，反而成为房价、房租继续飙升的罪魁祸首。

对购屋能力处于边缘的青年弱势而言，虽可比一般房贷节省十万多的利息，但长期的利息总支出高达四、五百万。宽限期虽可减轻刚购屋初期的还款压力，却易产生财务幻觉，而疏于长期财务规画；等宽限期结束后，每月还本付息支出就骤增两倍以上，惊觉自己沦为「房奴」为时已晚。尤其新青安贷款的总房价超过一千万的就占了六成，在未来利率提高时，很可能还不起房贷，而发生类似美国二○○七年的「次贷风暴」。

四十年的贷款期限，更是有如不见天日的陷阱。目前新青安贷款有将近三成为四十岁以上的中年人，这些人八十岁准备要住进养老院时，还扛着房贷，下半生怎可能安心成家？

新青安贷款表面上降低需求者入手门槛，最大败笔却是必然造成房市需求大增，进而导致房市价量飙升。第二季的六都建物买卖移转栋数年增率百分之廿八；都会区房价指数年增率也超过百分之十二，就是明证。在预期心理下，又造成申请房贷、建融的案件和金额暴增，以致于不动产放款集中度逼近历史新高，更触及银行法第七十二之二条的上限，在央行关切下，银行开始限贷，又衍生违约风险和交易纷争。

于是，愈晚进场的青年弱势，受到愈多的双重伤害。一是房价涨幅超过优惠利率节省的利息，造成更多弱势买不起。而就算买得起，或买到房屋，也未必能及时申请到房贷。结果就是绝大多数的青年弱势，成为赖总统错误政策下的受害者。

赖总统上台百日，新青安房贷已害得青年惶惶不安，若住宅政策再不改进，恐怕迟早会有觉醒的青鸟对他反扑而来。

（作者为台北商业大学财税系教授）