交易量增房價將漲？李同榮：五大理由空頭才要開始

房市示意图／记者游智文摄影

2023年11月六都买卖移转栋数突破2.3万栋，月增11%，年增26%，写下今年最大增幅，在交易量大增同时，不少市场人士以「量先价行」原理，预估2024房价将续涨。

房市趋势专家李同荣认为，房市与股市的价量关系走势不同，别陷入「量先价行」的迷失，2024房市没有再上涨的基本要件，房市空头才正开始，选后若短线上涨，房价涨多少就会跌多少。

不过他表示，虽然房价会松动，但以盘代跌或微跌居多，低价市场支撑力足，大台北抗跌、中南稍弱，桃园强。

李同荣指出，今年七月平均地权5重拳修法上路，外界一致认为下半年在政策打房与总统大选影响，交易量势必更加紧缩，但他认为下半年交易量将脱离谷底，而7至11月交易量如所预期大幅回升，跌破大部分专家眼镜。

李同荣分析，去年2022Q3受房地合一2.0上路影响，交易量急缩，大部分专家以股市原理「量先价行」预估房市多头转空，但他预估房市将呈现「价量背离」现象，多头会延续到2023年底，如今证明，时过一年半房价仍然居高不下，空头言论如同泡影。

2023上半年房市交易量已触底，下半年交易量开始回温，现阶段大部分专家见到交易量增又预估「量先价行」，乐观期待2024房价将续涨。不过，Q3-Q4间房市开工量与使照量呈死亡交叉，房价下测的考验才正开始。

李同荣分析，房市「量先价行」不如股市的短期波动现象，房市往往有一段缓冲期落差，就如2016Q1交易量落底，但房价处于杀价取量阶段，直到2017年底台北市才率先止跌。

又如2011年因奢侈税打房交易量紧缩，房市呈现价量背离，直到三年后2014 Q3房市才反转向下。

资料来源／吉家网

虽然目前交易量回温，但对房价的支撑力考验才正开始，从房市建照量与开工量之先行指标观察，虽然房价除超涨区外，没有明显松动，但短期销售率不佳，造成余屋增多，房市必须沈淀消化余屋，后市才会稳健。

不过因市场刚需的支撑力强劲，新青安贷款专案刺激下，成屋市场在高价跌与低价涨的环境下，房价第三季暂时处于止涨却不跌的盘整格局，但第四季可能部分超涨预售区价格会开始松动，同时也会因市场信心恢复、促销积极，促使交易量回温，这也是下半年在房价表现不佳的状况下，交易量能比上半年回温的主因。

李同荣表示，2024房市将转空有五大理由：

一、经济基本面转弱

升息效应，今年GDP减弱、八年经济负成长魔咒成真，后头还有大陆对台贸易壁叠清单制裁，对两岸出口不利，间接影响经济并对房市产生不利影响。

二、技术面反转向下

房价处技术高档，营建成本与蛋白低基期已充分反应，房价将因高基期推升无力而转弱。

三、供给面增加

持续一年半预售市场销售率普遍不佳，余屋持续增加，在囤房税制打房压力下，余屋大窜逃，新案与余屋容易产生多杀多。

四、政策面压制

禁止转售扭曲预售市场，高总价临天花板，低坪数临最小化，价上不去，空间也无法一直缩小，政策面持续不友善，对市场信心产生影响。

五、消息面利空

地缘政治影响全球与两岸局势动荡不安，尤其两岸关系若持续紧绷，就会是房市的一头大灰犀牛与一颗随时引爆的不定时炸弹。

李同荣表示，置产民众常常陷入市场当下氛围，涨时追涨、跌时杀跌，应该要有逆势思惟，房市走势有一定循环机制，不要以为量增价就会涨，建商若太乐观的看待房市，盲目推案，只会让市场供给一再过剩，余屋去化更加困难，就会产生多杀多现象。

李同荣说，房市没有永远涨的道理，未来一年半房市必须休息消化余屋，但房价没有崩盘危机，将以盘代跌或微跌结束第六循环。