理性购屋成主流 房价不再暴涨暴跌

中国文化大学土地资源学系兼任助理教授李尚华。（李尚华提供）

今年房地产市场两个最不确定因素，即是7月1日房地合一税2.0及实价登录2.0同时上路，及国内爆发新冠疫情后实施的三级警戒。前者造成短期投资客离开房地产市场及交易透明化；后者则造成来客量骤减，让原本计划购屋的自住客及置产客延缓购屋计划，甚至期待房价下跌。

惟房地产市场缺工缺料，造成营造成本居高不下、市场游资充沛及房贷利率创历史新低，是不争事实，这也是多数房地产业者认为房价不会下跌主因。然而后疫情时代，在税制正常化及交易透明化的情况下，理性购屋将成主流，房价暴涨暴跌机率不大。

房价会否下跌，仍将取决于消费者的买气（即成交量）与房地产业者是否让价（即成交价）的拔河。依照过去实证研究，政策或事件对于房地产市场的影响，约莫4个月。

也就是说，在7月以后，若三级警戒解封，再加上房地合一税2.0实施，则国内房地产市场在今年11月可以恢复正常生气。因此，三级警戒至11月这段期间，将是房地产业者最难熬时间点。

但建筑业者亦强调营造成本居高不下，市场缺工缺料情况严重，未来房价下跌不易。若依「量先价行」的市场定律，若销售率（量）没起色，增加议价幅度（减价）以促进成交，将是业者必须面对的事实。消费者若在疫情期间进场购屋，有机会买到相对合理价格的房子。

其次，11月后，当房地产市场逐渐恢复生气，会出现报复性购屋需求吗？过去所称报复性购屋需求，主要是以短期投资需求为主，因为急买急卖，市场交易频繁，促成短期间价量增长现象。但房地合一税2.0实施后，短期投资客进出市场交易成本太高，未来市场将以自住需求客层与长期置产客层为主流，即市场少了短期投资客撑场，六都房市不易出现报复性价量反弹，只会出现自住需求的递延买盘。

纵观后疫情时代房价走势，由于是以自住需求及长期置产客为市场主力，房产投资须由短期投资角度转为长期资产配置角度来思考。预料，房价在短期内将补涨今年5月至11月的缺口，后续则是顺着国内经济增减幅度，缓步成长或下跌。