漏水、終止買賣、交屋延遲…留意不動產交易3大糾紛 專家：這招能自保

安新建经指出，房市震荡期间，面对常见的买卖相关交易纠纷，善用履约保证是保护买卖双方权益的最佳方式。图／安新建经提供

「金龙海啸」来袭，让房市瞬间降温进入盘整期，不过当多数人态度都转为保守观望的同时，市场上还是有部分人有自住换屋或资产调节的实质需求。专家提醒，若想在景气震荡之际进行不动产交易，一定要做好「履约保证」，才能有效避免可能衍生之纠纷，确保交易安全。

台湾房市近年来多头气盛，近期却受到中央银行第七波信用管制冲击，让不动产交易氛围明显转淡，即便央行再祭出松绑条款，为继承族与换屋族解套，但整体市况仍剩刚性需求撑盘。

安新建经指出，在景气变动转折期，更需要留心交易安全；观察内政部今年上半年统计结果，最常见的交易纠纷分别是「漏水」、「终止委售或买卖契约」与「交屋延迟」，提醒民众一定要特别留心。

今年成立将满10年的安新建经处理过各式各样的纠纷案件，对于内政部此次统计结果，安新建经表示，房屋漏水向来是不动产交易纠纷之冠，历年来的前五大纠纷都有它，毕竟台湾的气候本就多雨潮湿，又因地狭人稠，建物多以集合住宅为主，屋龄也普遍偏高，倘若房屋本身设计不良或施工不佳，很容易就出现漏水的窘境。

而终止委售或买卖契约，则成为交易纠纷的第二多，专家分析可能原因有两个，首先上半年房市景气大好，不少买卖方交易较冲动，并未深思熟虑、通盘考量。其次在央行祭出限贷令之前，就有不少银行因不动产放款逼近满水位，已开始实质紧缩放贷，让部分买方无力履约。

至于交屋延迟纠纷，专家认为，主因今年许多应完工交屋的预售案，受缺工、缺料等因素影响，工期延宕所致。

房产专家指出，市场预期，当前景气因政府打炒房政策而蒙上阴霾，后续终止委售或买卖契约的违约案例恐愈来愈多，若想避免这类风险，最佳解方是「善用履约保证服务」。

安新建经表示，所谓「履约保证」，是在不动产的交易过程中，根据买卖双方所签下的合约内容，透过设立专户管理，保障其买卖价金的安全，并确保买卖当事人依约取得应得的价金权利。

安新建经分析，在房市震荡期间，较常见的「终止委售或买卖契约的违约案」，如买方后悔或资金不足；首先「买方后悔」部分，通常是买方在「签约后到银行贷款核拨前」违约，卖方可主张从专户价金中、扣除卖方应付费用后，由卖方没收买方已付的买卖价金。

另外，「买方资金不足」方面，安新建经指出，如果买方是在「贷款核拨后」违约，卖方得主张买方履行合约，并在取得给付尾款之胜诉确定判决后（银行已核拨房贷、卖方已过户给买方），得请求将应给付的尾款扣除标的物尚未清偿之债务及相关费用后，给付给卖方。

安新建经表示，「履约保证」不仅保护卖方，也维护买方权益，若在交屋前因卖方因素而交易中断，例如碰到诈欺、超贷、房产被查封、产权人数混乱等情况，履保公司会将已支付入专户的买卖价金、扣除买方应付费用后，返还给买方。

安新建经强调，由于银行收紧不动产放款，势必目前房市进入震荡期，无论是有刚性需求、或想危机入市，善用「履约保证」是维护自身权益的最佳解方。