賣厝阿明／限貸令、新青安等施策上路 專家曝換屋買賣最佳順序

图为房市示意图。图／记者游智文摄影

随着家庭成员变换，原本的房子已经不符合家庭人口使用，于是就有换屋需求，但换屋过程不仅要考量资金、换屋衔接期，还有现在政府推行的法令与税制配合，再来，民众也提问换屋时的买卖先后顺序不同会造成哪些影响，又有哪些与自身权益相关需要注意的细节吗？卖厝阿明特别邀请太平洋房屋「程皓地产」林程皓总经理来开启换屋说明书，为大家一一解析怎么换屋最适合自己！

林总经理指出，如手上自备款较不足者建议可选择先卖后买，好处一如有较充足的资金来挑选物件可选择的产品较多元，并可拨出经费让装修规划更完善一次到位，好处二在贷款上评估到的负债比低，有机会借贷到的成数相对较高，且二屋限贷的政令上路后，若先买后卖，那新购的房子就更会受到成数限贷的问题；不过，政府也有释出解方，倘若购屋民众确定是换屋自住，其实是可以与银行端签定切结书，约定于一年内将旧屋售出，购买的新屋就不受限贷令的限制。但会建议民众仍需详细评估，因为一年后旧屋若未如期售出，银行就会追回当初多贷的金额及相关费用，而当下为应急就便宜出售，反而没卖到好价钱，最终赔了夫人又折兵。

因为先卖后买好处较多，也是大部分民众最常选择的方式，但也有其缺点，当房子卖出也表示要搬家并进行交屋，此刻还没买到新家就需要找暂时住的地方，这个过程中增加的房租跟搬家费用都是其次，反倒是搬了两次家整理打包的过程耗费心力，阿明懂大家的难处，所以在这边教大家小撇步，首先可以与买方协议延后交屋，争取搬家及找新房的时间；或者跟买方约定售后回租，买卖完成仍可以住在旧家，直到租约时间到期，这样就可以解决房子先卖掉要搬家再找地方住的问题。

另一个选择是先买后卖，好处是可以从容的搬家，再将原本的房子卖掉，且屋内搬空的房子经有效整理后，卖相也会更好，当销售期程较无压力不急于出售时，也更有余裕找到好买家，卖出好价格。但想要先买后卖是有条件的，首先需要有一笔自备款，倘若旧屋贷款尚未清偿，又要购入新屋，就会压缩到银行给予的贷款成数与利率条件，而且，先买后卖就代表前屋尚未卖掉，这时就得同时缴纳两笔房贷，手头资金需足够充裕。林总经理提醒与建议两屋的总贷款金额不要超过收入的30%～35%，这样才不会让生活品质受到太大影响。

太平洋房屋「程皓地产」林程皓总经理（中）。 图／林程皓提供

综观上方所述，林总经理表示如果能买卖同时进行是最佳的方式。因为房子卖掉后就能用售屋取得的资金支付买房的余款，但是就要控制好两边交易进行的速度。另外，2023年8月起政府推出利多的新青安房贷，必须符合名下无房产的情况购屋，所以申贷的时候名下是否还有不动产就是买卖衔接要注意的情况，记得要先售出后再购入新房才能享有1.775%的优惠利率，这样买房负担就能再更减轻。

总经理分享从业期间遇过不少民众因自住换屋买了新房，就顺势将户籍迁移至新家，而旧家若尚未售出又无户籍设立登记，就不符合自用住宅，当然就不符合重购退税！因此特别提醒民众，务必将旧屋卖出后再将户籍迁出。倘若民众想要新房也能享有自住税率，并符合重购退税的条件，有另一个变通的办法，可先将配偶或未成年小孩的户籍迁至新房，而将自己的户籍保留在旧屋，反之也是可行的喔。

感谢太平洋房屋「程皓地产」林程皓总经理以上珍贵的内容知识分享！

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