平均地权条例将加速房价赶底 专家:最快下半年看到
内政部长林右昌今(25)日表示,平均地权条例已修法完成,其中9项子法已有5部子法今起预告20天,重点包括:禁止私法人买房、限制预售屋及新建成屋换约转售、预售屋解约申报、地价评议专业化,及检举奖金制度,检举奖金将采实名制,盼全民共同协助,精准打击违规炒作,奖金比率为实收罚锾30%,每案上限1,000万元。
馨传不动产智库执行长何世昌表示,平均地权条例和相关子法将限制预售屋转让及私法人买房、建立吹哨条款,预料预售屋销售时间恐将拉长,对于财务结构不够健全的中小型建商来说,将是财务上的考验。
不过对于外界认为,以后预售屋会愈来愈不好卖,以后建商也可能愈来愈不会推出预售屋,等到成本大致确定,房子盖得差不多,才会开始对外销售,因此未来预售市场是不是就将会不会存在?对此,何世昌认为,倒未必尽然。
他指出,尽管市场看法纷歧,但他认为大多数刚性需求购屋人反而需仰赖预售制度,慢慢付款,因此建商未必会全部改采先建后售,预售市场也一定持续存在。
何世昌表示,此次修法反而对于代销公司来说,是一个新的机会点,因为建商为避免触法、承担风险,反而会更依赖专业代销公司负责把关,因此对于代销业来说,会是挑战、也是一大机会点。
最近多位法学界专家、全国商业总会主席赖正镒,纷纷主张此次在禁止私法人买房、及禁止预售屋转让等修法方面,涉及违宪,应该要尽快形成案例,再向大法院提出释宪?对此,何世昌表示,要提出释宪,必须要有人先申请私法人买房被禁止、或申请预售屋转让被禁止,然后打官司,官司输了,有了诉讼案例了,法官才能再向大法官提出释宪,这样释宪才能到达门槛,所以,要达到释宪这一步,在时间和过程上,都会是非常冗长的,因此短期内根本不可能说要释宪就提出释宪。
不过何世昌指出,针对预售屋禁止换约转让的子法方面,今天内政部预告的条件,是「限签约后发生重大事故才可换约,避免变相炒作」,其中有关「本人因非自愿离职且逾6个月未就业」,构成要件就有2个,1个是非自愿离职的证明,另外1个是离职后有超过6个月没有工作和收入,才能满足内政部所定的条件,这样的条件,对于极需卖房、筹钱的人来说,还要等到6个月以上,这中间失业救济金大概只有原本薪水的小部分,再加上期满可以卖房了、还要等产权过户1.5~2个月,加一加,就要7~8个月,到底叫人怎么撑得下去?这岂不是要逼他走上绝路吗?
至于此次修法,到底可以平抑房价、打击投机炒作吗?何世昌分析,其实从去年疫情后、连续升息、两岸地地缘政治动荡、酝酿打炒房之后,第四季房价已处于高档盘整阶段,到了今年第一季,有部分区域房价已开始松动,这是总体大环境因素使然,并非单纯平均地权条例修法三读的单一政策所造成,也就是说,房价正在软着陆。
何世昌指出,如果平均地权条例于年中正式上路实施,由于现阶段房市量缩已成定局,因此预料现阶段房价高档盘整后,只要一立法实施、房价将快速赶底,最慢下半年会看到。
何世昌坦言,「此次修法,对于建商来说,坦白讲,应该是短空长多!」因为短线炒房客被击退了,修正完成、子法公布,且正式上路后,投机客纷纷被锁住了,以后要买预售屋或新成屋,只能跟建商买,没有其他二手市场或预售屋换约市场可以买到,因此建商已经不会有其他竞争者,可以完全掌握定价权!
何世昌指出,因此可以预料的是,未来建商将占尽优势;只是修法后还需要各界消化新的游戏规则,因此估计上路后至少要观望1~2季左右,因此在量缩格局下,房价短期内不易再攀升。