平均地权条例将加速房价赶底 专家：最快下半年看到

内政部长林右昌今（25）日表示，平均地权条例已修法完成，其中9项子法已有5部子法今起预告20天，重点包括：禁止私法人买房、限制预售屋及新建成屋换约转售、预售屋解约申报、地价评议专业化，及检举奖金制度，检举奖金将采实名制，盼全民共同协助，精准打击违规炒作，奖金比率为实收罚锾30％，每案上限1,000万元。

馨传不动产智库执行长何世昌表示，平均地权条例和相关子法将限制预售屋转让及私法人买房、建立吹哨条款，预料预售屋销售时间恐将拉长，对于财务结构不够健全的中小型建商来说，将是财务上的考验。

不过对于外界认为，以后预售屋会愈来愈不好卖，以后建商也可能愈来愈不会推出预售屋，等到成本大致确定，房子盖得差不多，才会开始对外销售，因此未来预售市场是不是就将会不会存在？对此，何世昌认为，倒未必尽然。

他指出，尽管市场看法纷歧，但他认为大多数刚性需求购屋人反而需仰赖预售制度，慢慢付款，因此建商未必会全部改采先建后售，预售市场也一定持续存在。

何世昌表示，此次修法反而对于代销公司来说，是一个新的机会点，因为建商为避免触法、承担风险，反而会更依赖专业代销公司负责把关，因此对于代销业来说，会是挑战、也是一大机会点。

最近多位法学界专家、全国商业总会主席赖正镒，纷纷主张此次在禁止私法人买房、及禁止预售屋转让等修法方面，涉及违宪，应该要尽快形成案例，再向大法院提出释宪？对此，何世昌表示，要提出释宪，必须要有人先申请私法人买房被禁止、或申请预售屋转让被禁止，然后打官司，官司输了，有了诉讼案例了，法官才能再向大法官提出释宪，这样释宪才能到达门槛，所以，要达到释宪这一步，在时间和过程上，都会是非常冗长的，因此短期内根本不可能说要释宪就提出释宪。

不过何世昌指出，针对预售屋禁止换约转让的子法方面，今天内政部预告的条件，是「限签约后发生重大事故才可换约，避免变相炒作」，其中有关「本人因非自愿离职且逾6个月未就业」，构成要件就有2个，1个是非自愿离职的证明，另外1个是离职后有超过6个月没有工作和收入，才能满足内政部所定的条件，这样的条件，对于极需卖房、筹钱的人来说，还要等到6个月以上，这中间失业救济金大概只有原本薪水的小部分，再加上期满可以卖房了、还要等产权过户1.5～2个月，加一加，就要7～8个月，到底叫人怎么撑得下去？这岂不是要逼他走上绝路吗？

至于此次修法，到底可以平抑房价、打击投机炒作吗？何世昌分析，其实从去年疫情后、连续升息、两岸地地缘政治动荡、酝酿打炒房之后，第四季房价已处于高档盘整阶段，到了今年第一季，有部分区域房价已开始松动，这是总体大环境因素使然，并非单纯平均地权条例修法三读的单一政策所造成，也就是说，房价正在软着陆。

何世昌指出，如果平均地权条例于年中正式上路实施，由于现阶段房市量缩已成定局，因此预料现阶段房价高档盘整后，只要一立法实施、房价将快速赶底，最慢下半年会看到。

何世昌坦言，「此次修法，对于建商来说，坦白讲，应该是短空长多！」因为短线炒房客被击退了，修正完成、子法公布，且正式上路后，投机客纷纷被锁住了，以后要买预售屋或新成屋，只能跟建商买，没有其他二手市场或预售屋换约市场可以买到，因此建商已经不会有其他竞争者，可以完全掌握定价权！

何世昌指出，因此可以预料的是，未来建商将占尽优势；只是修法后还需要各界消化新的游戏规则，因此估计上路后至少要观望1～2季左右，因此在量缩格局下，房价短期内不易再攀升。