评论:垄断的土地市场才是高房价的幕后推手

近日，中国房地产市场再次喧闹四起，争议的话题依然是：地价与房价，谁在推高谁？这次，仍然是国土局点燃了导火线。

这一切归咎于进入牛年以来，国内楼市再度进入疯牛状态，在许多中心城市楼价已经超越了2007年高位水平，一幅幅地王更是接踵摩肩地诞生，经历了短暂中国房地产行业仿佛回到了2007年的热闹日子。房价疯涨了，老百姓自然怨声载道，不断推高楼价的开发商自然成了开刀的对象。

根绝国土资源部24日公布的一项调查报告显示，在全国抽样的105个城市620个房地产开发项目中，大多数地价占房价比例在15%-30%之间，平均为23.2%。国土资源部此番调查报告显然是要向老百姓澄清：高房价跟地价没有关系，高房价是开发商的暴利造成的。

无独有偶，早前央视《经济半小时》再次把推高房价的祸首指向了上市房企，节目里有一位地产研究专家表示：“对上市公司而言，它拿地的时候，土地只不过是它们融资的一个工具。长此下去，非上市公司将失去拿地的机会，而土地资源会越来越集中在上市房企手中，地产寡头一旦形成，土地一旦被它们拢在手中，所有的购房者就只能眼睁睁地看着他们掀起一轮又一轮涨价的高潮。”

那么，不断攀升的楼价真的是大型开发商联手推高造成的吗？笔者窃以为，上市房企的确在一定程度上起到了推高楼价的作用，尤其是凭借着强大的资金优势与融资能力，上市房企往往能排挤中小型房企实现局部土地与价格的垄断权。但与此同时，作为我国唯一的土地批发商，政府在土地市场的寡头垄断同样有着不可抹灭的责任。

中国土地的供给市场，由政府一家寡头垄断性出让供应土地，再财大气粗的开发商们必须遵循“价高者得”的原则通过“招拍挂”市场才能夺得土地。由于房地产的不可流动性以及地域差异化的因素，一线城市尤其是优质地块往往给地方政府带来了超额收益，比如说早前富力在北京夺得广渠门10号地块以及城建在广州夺得珠江新城新地王都是以接近于周边楼价的代价才能拿下，在地方政府赚得“盘满钵满”的同时开发商不得不承受高地价带来的风险。

除此之外，土地供应不足同样助长了土地市场“僧多粥少”的局面。以北京为例，有数据显示，截至今年6月28日，北京市商品房销售迅速放量，连续数月创历史新高，但与此同时，可售期房住宅75111套，面积964.82万平方米，与今年初相比分别下降31.3%和28.9%。换句话说，交易量增加了，土地供应反而少了，对于开发商而言土地就是“生产资料”，没有生产资料那开发商还怎么活下去？因此，即使是高价入货也只能是迫不得已的选择。

由此可见，政府在上游土地供应市场掌握着垄断权力，开发商则在下游市场掌握着话语权，在高度垄断的市场环境下决定了楼价不可能单纯由市场供需关系决定。别忘了，中国的股市与楼市向来都有着浓厚的“政策市”未来，楼市太热了政府收紧银根房价应声就倒，楼市冷清了政府银根一松房价随即飙升，2007年与2009年楼价的大起大落足以证明这一切。