中国房地产全球最火背后:土地垄断催生的泡沫

本站房产原创报道 20年光阴，恍若隔世！1992年初，当时已值八十余岁的邓小平，先后到武昌、深圳、珠海、广州等地视察。期间，这个被称为中国改革开放总设计师的老人发表了一系列的重要讲话，揭开了中国改革开放的序幕。

伴随着改革开放的浪潮，中国房地产行业也酝酿着翻天覆地的改变，其标志性事件莫过于住房制度的改革，中国从住房实物分配向住房分配货币化转变，正式进入商品房时代。

这一划时代的改革，一方面，让城镇居民住房条件得到极大的改善，也让房地产成为推动中国经济发展的火车头；但另一方面，由政府垄断而成的高地价政策导致房价水涨船高，对民生造成了极大的影响，房地产几乎成为社会上最具争议的话题。

到底是什么在推高房价？膨胀的房价，谁才是始作俑者？暴利的房地产链条中，谁才是真正赢家？

谁在推高房价？

1991年11月，国务院下发《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，确定房改的总目标是：从改革公房低租金制度入手，从公房的实物福利分配逐步转变为货币工资分配，由住户通过买房或租房取得住房的所有权或使用权，使住房作为商品进入市场，实现住房资金投入、产出的良性循环。

这一住房制度改革的纲领性文件出台，拉开中国房改的帷幕，成为中国住房制度改革的一个分水岭。至此，福利分房逐步退出历史的舞台，住房正式成为商品，随之而来的是房价出现了波澜壮阔的上涨。

房价到底涨得有多快？根据国家统计局数据显示，2006年全国商品房成交均价为3367元/平方米，但到了2011年全国商品房成交均价攀升至5381元/平方米，六年时间房价上涨了60%。

实际上，与统计局提供的全国房价相比，真实的房价涨幅更是惊人，尤其以四大一线城市更为严重，根据本站房产整理的统计数据显示，从2006年-2011年北京全市均价涨了148%，上海涨幅为171%，深圳涨幅为111%，广州涨幅为110%，房价真实涨幅比起数据显然更大。

中国房地产到底有多火？近日更有国外媒体报道，盘点出全球十大最火的房地产市场，中国内地居首位，5年的涨幅达到110.9%。

但如果把商品房比喻为面包，作为“面粉”的土地涨幅可谓更加惊人。以国家统计局数据为例，2006年全国普通商品房用地均价为825元/平方米，但到了2010年地价已经飙升至1786元/平方米，涨幅高达116%，远远高于同期全国商品房销售均价约50%的涨幅。

正如华远地产董事长任志强看来，土地供应结构不合理,人为造成的供不应求,正是造成房价猛涨的根本原因。

到底商品住宅用地供应不足有多严重？按照从土地出让到形成供应一般需要两年左右的时间计算，根据本站房产搜集的国家统计局数据，2006年-2009年间，全国商品住宅用地供应量为188008万平方米，但2008年-2011年间全国商品房销售面积高达345369万平方米，即使不考虑囤地与延时开发等因素，土地供应与商品房销售的缺口高达157361万平方米。

垄断的高地价政策

著名经济学家、天则经济研究所所长茅于轼曾经一针见血地指出，住房改革至今，中国的房地产业已实现市场化，但是房地产所需的土地却没有实现市场化，仍然被政府垄断，最后使得房地产发展产生极大的扭曲，房价涨不是建材价格涨，而是土地价格涨，而土地价格上涨的根本原因就是因为政府是土地的唯一供应商。

由垄断造成的高地价政策，并非是内地政府首创，通过制造土地的供不应求维持高地价高房价的经济模式，曾经是香港赖以生存的发展模式，这一模式为香港带来了繁荣，也产生了严重的经济与民生问题。

曾为新鸿基集团创办人郭得胜担任私人助理、并撰写了 《地产霸权》 一书的香港地产界知名人士潘慧娴便指出，长期以来，香港政府均采用以高地价为主线的政策组合与施政方针，居高不下的地价自然导致楼价水涨船高。《中英联合声明》更是列明每年土地供应只有50公顷，所造成的土地供不应求的恐慌，让地产商得以乘势哄抬楼价，自置居所的刚性需求未获满足的小业主们唯有任人宰割。

更为严重的是，楼价只升不降的现象客观上协助了地产商抬升房价、快速出货，让港人陷入了不重视踏实致富、只盼望炒楼暴富的恶性循环，让香港经济在扭曲的经营成本与被限制竞争的态势下难以断臂重生、成功转型。

香港政府对于土地财政的依赖程度有多严重？根据相关统计显示，在1996年到2006年的十年间，政府卖地和投资收益共占政府总收入的39.6%；在过去两年，政府的卖地收入更是分别超过了600亿和800亿港元，以政府年度总收入为两千多亿计算，约占三成。

潘慧娴认为，高地价政策曾经令香港经济起飞，以此为基础的“土地财政”得以维系香港低税收的“自由港”地位；但与此同时，高地价政策不仅大大提高了香港人的营商成本和生活成本，在这种表面上的经济“繁荣”背后，加剧香港社会的贫富悬殊，让香港成为全球基尼系数最高的地区之一。

如今，在“私募教父”赵丹阳看来，地方政府所采取的政策和当年香港是一样的，通过把房地产的价格抬高，地方政府在一次又一次的房价上涨过程中，让财富转移到地方政府手里，等于向所有老百姓征高税。

“中国目前的土地制度可简单总结为国家和集体两种所有，国家拥有高度集中分配土地资源的权力，国家规定和管制城乡土地的用途，建设用地绝大部分只能用国有土地”，中共中央党校国际战略研究所副所长周天勇接受本站房产采访时，集体不可购买国有土地，但国家可强制征用集体土地，这说明国家对土地资源的分配采取的是高度集中的严格管制。

实际上，政府垄断土地的表现不止于此，周天勇认为，目前市场上土地招拍挂的竞价制度、土地出让金不透明、70年产权的规定等等都是体现。

“由于政府强制征用土地，国有权利又被多个政府有关部门代表和行使，政府各涉地部门为了本部门的利益，在管理征用、划拨、出让、规定用途、改变用途、建设、交易等等业务时，在土地和房产资源的分配和交易中，处处收费、时时收费、各环节收费、各项目收费。在地价和房价构成中，政府各部门的规费占到1/5-1/3”，周天勇认为，从本质上讲，在高度集中的土地管理制度下，政府对土地的垄断正是高地价房价的根本原因，是可以这样理解的。

路在何方？

随着房地产调控近年陷入“越调越涨”的怪圈，中央政府也改变了以往只注重“抑需求”的调控手段，近年注重于加大土地供应，通过长远的办法平抑房价。

根据国家统计局数据显示，2011年全国普通商品住宅用地供应量105000万平方米，供应量超过2007年与2008年两年的住宅用地供应总和，也是自2006年期，首次出现年度住宅用地供应量超过当年商品住宅销售面积。

但即便如此，长期以来土地供应的失衡，单靠短期内增加土地供应量难以弥补高速城市化所带来的巨大需求缺口，尤其是随着未来数亿农民工进城，土地供应面临严峻的压力。

正因如此，近年来越来越多业界人士呼吁，政府应该放开小产权房的建设、出租和交易政策，实现国有建设用地和集体建设用地的统一市场化。

实际上，小产权房的尴尬与其土地依据——集体土地存在状态的尴尬并非无关。从制度层面来看，集体土地在我国土地结构中占比很大，但在当前的土地制度下，集体土地没有租让权、交易权和抵押权，简而言之就是不能进入市场的供需环节，由此，集体土地上建的小产权房的处境也相当尴尬。

周天勇告诉记者，农村土地集体所有是落后的农业社会主义的制度基础，而目前继续完善土地集体所有也没有前瞻性的社会基础。取消集体土地所有权，确立国家对全部土地终极和强制所有权是有效途径，但与此同时国家应延长有关土地使用期限、发挥市场机制对土地资源配置的基础性作用等。

但就目前小产权房的处境而言，周天勇表示，当前需要平等对待小产权房，“同地同价”并使其合法化都是必要的，放开小产权房对稳定房价、缓解供应也都有正面意义。

“政府应该要让所有的土地都应该可以自由地进入市场，不分什么国有和集体，不分什么政府所有土地和企业的土地使用权，和自然人的土地使用权，都可以自由地进入市场”，周天勇告诉本站房产，土地制度很麻烦，它有很多难点和利益都纠结在一起，比如说对地方政府的土地财政造成影响，但是土地制度不改，将来可能会出更大的问题。

除此之外，对于“18亿亩耕地红线”，周天勇直言这是一个僵化的政策，中国目前的土地（存量）是没问题的，完全够用，但‘18亿亩耕地红线’让大家都变得过于紧张了。

“土地征用的权力被国务院和省政府高度集中。实际上可以想象，城市都处于较好的地形位置上，也是一个整体地理形式，我们不可能为了不占耕地，而将其分散地建设在山坡、荒漠等处；也可能现有的城市所辖行政区地理面积较小，没有山坡等非耕地可用，城市扩大只能占用耕地面积。”周天勇感叹，随着农民城镇化的进程，如果不让土地流转，不让转让宅基地，耕地撂荒和空巢住宅将越来越多，现代化农场的发展也将受到最高土地面积规定的限制。

“实际上相较于保护耕地，目前土地存在的更大的问题是缺乏改造。”周天勇强调，国家设立了18亿亩的生命线不能碰，各级部门也都很紧张得坚守红线，但另一方面，政府却又不改造土地，住房建设用地紧张的原因有迹可循。

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