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首購與新青安最大差別！第七波信用管制哪一種人最容易貸到款買房？

央行在九月推出第七波信用管制措施，被称为「史上最强」，针对贷款成数有了更严格限制，不仅投资客受影响，部分自住客也遭受波及。图/联合报系资料照片

文．周靖璞

央行第七波信用管制引发「金龙风暴」，各界揣测房市寒冬可能即将到来，对此陈泰源表示，其实在今年八月的第六波信用管制政策实施后，全台房市就已开始有反转迹象，只是还不明显，进入第七波信用管制后，就加速了这个趋势。

「今年上半年，一间店每月成交2-3间不是问题。现在一个星期有一组买房来约看就要偷笑了。」陈泰源表示，过往有些房仲业店头姿态很高，签的案子都不开放跨品牌合作，现在无论买家卖家都大幅减少，为了成交也必须跟不同品牌业者合作。

银行放贷闹钱荒

排除条款「看得到吃不到」

陈泰源指出，信用管制政策针对贷款成数和资格调整更加严格，最容易搞混就是首购与新青安资格差异。台湾的「首购」其实定义更像是「首贷」，也就是如果名下有多个房产但都没有使用贷款，现在要用贷款买第一间房时，仍符合8成的「首购」贷款资格。而新青安的条件是本人、配偶、未成年子女名下都没有自有住宅，才有资格使用，并也一生仅能使用一次。

推出第七波信用管制后，除成屋市场外，即将交屋的预售屋买家也面临贷款困难，这也是央行被迫提出「排除条款」原因。只要是继承取得、在信用管制前已签订购屋合约、有实质换屋需求，与承贷金融机构切结约定后可排除管制。不过陈泰源提醒，目前银行处于闹钱荒的「限贷」状态，就算符合排除条款，仍会优先放贷给「人生第一次」买房民众。

陈泰源进一步解释，以银行的立场来看，台湾房价处于高基期，已存在反转向下风险，因此会采取「软钉子」方式降低民众申请贷款意愿，例如：用银行鉴价的8成给你贷款，而不是签约的总价；或针对想购买点灯率低的重划区、非蛋黄区的民众给予较高利率，达到以价制量的效果。「现在都是2.8%起跳，若想购买第二间房都是3%以上。」

四大利空齐聚

少子化加剧未来跌势

对于未来房市走向，陈泰源认为房价会陆续回到一个较为亲民状态，但不至于崩盘。他分析，台湾房市在第七波信用管制后，「银行资金卡住」、「自主利率提升」、「余屋量增加」、「剩首购族有需求」四大利空浮现，已没有投机财务杠杆的操作空间，房地产没有不跌的理由。

陈泰源进一步说明，现在银行放贷基本上只有真正第一次买房的人才有机会贷到8成，但第一次买房的人也鲜少能购买2000万以上的房子，因此这个价位以上的房市势必进入寒冬，这样的态势既然已经出现，央行应不至于继续推动第八波信用管制。

「过去3年已发放超过50万户住宅建照。接下来每一年都可期待有10万户大交屋潮。」陈泰源表示，加上少子化雪上加霜影响，未来会不断出现供给大于需求趋势，建议透过租屋度过这段时期，静待适合自己的进场购屋时机。

陈泰源在节目中也提出3个先决条件，自住客如果满足，不需等待房市也可果断进场。欢迎收听本集《毛利小姐变有房》听更多 https://lihi.cc/CR9H1

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