賣厝阿明／第七波信用管制鬆綁 專家預估2024第四季房市交易量能

房地产专家张惠山。 图／张惠山提供

房地产专家张惠山观察近20年（2005年~2024年）的房屋价量趋势，从价格指标可见2005年后房价有逐年上涨趋势，更于2009年及2010年呈现2位数的指数成长，价格成长速率看似过快，所以政府于2011年开始施行奢侈税政策，奢侈税是直接依照「销售价格」来课征10％或15％的特种货物及劳务税。

因为以实际售价课税，也让当时热络的交易市场瞬间冻结，奢侈税政策施行后买卖移转量就相对难以超越2011年之前各年的移转量能，故往后各年度量能大约维持在2011基期点的70%~90%之间的量能表现，故个人认为其量能表现为当今房屋市场的常态表现，直至2023年8月实施新青安政策后，成交量开始上升，2023年第1~3季原本量能不佳，于第4季开始回补，量能逐月扩张，更于2024年1~8月量能指数扩增至超越2011年基期。

然由价格指标可见，在奢移税实施第2年后价格开始修正，修正至2016年奢移税退场改由施行房地合一税后，房价渐为平稳。直至2020年新冠肺炎爆发后，又逢数个房价关键要素影响，例如：

房屋价格指标又开始呈现2位数的成长，政府也开始关注其涨幅，开始投入信用管制措施，于2020年12月第1波至2024年6月的第6波，但成効并不明显，再加上2023年8月实施新青安政策后涨幅更加凸显，直至2024年8月为止，价格指标甚至一口气拉升27点，创20年来价格涨幅新高，故政府于2024年9月施行第7波信用管制，大家称之为「金龙风暴」，也堪称有史以来最重的打房政策，故量能与价格调整收敛是必然的。

综上所述，房市于2024年9月开始将进入盘整期， 9月五都（因台风停班除排高雄）移转栋数较8月下修约7%左右，可见第7波信用管制已逐渐对房市交易产生影响，故今年度各界原本预估移转总量约会来到36万栋，现在应该会有所调整，张惠山预估全年将下修至34~35万栋左右，其量能也会是近10年高点。

2025年后则慢慢回到常态基本量能，也就是2011年为基期的7成~9成买卖移转量，平均约为31万栋上下，故不动产从业人员无需过度反应，影响不动产从业人员绩效的从来不是市场景气的好坏，而是人的态度与执行力，应更积极的做好服务品质及交易安全，并维持基本作业量，相信你同样会呈现过人的业绩表现。

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