台新：美国REITs 布局时机到

Fed停止升息后 美国REITs皆大幅上涨

台新北美收益资产证券化基金经理人李文孝指出，预期Fed今年进入降息循环，根据历史经验，2000/5-2001/1、2006/6-2007/9、2018/12-2019/7 三次Fed停止升息后至开始降息期间，美国REITs涨幅均超过15％，平均大涨16.5％。展望后市，Fed官员转鸽派不再升息，并提高今年降息次数，美债利率快速下跌，美国就业与年终消费数据保持正向，资金快速回补低基期的产业，目前美国REITs整体市场NAV（每股净资产价值）仍是折价，未来一年的本益比位于历史偏下缘，股利率达3.9％，评价上极具吸引力，现在正是布局甜蜜点。

李文孝表示，就产业面分析，生成式AI广泛应用，大幅提升资料中心需求，第三季资料中心租赁再创新高，美国季度净吸收量首次突破1,000MW，亚特兰大的装置容量为376MW，创下了所有市场的季度纪录。由于用地可用性和电力有限的问题，使得租赁业可持续推低空置率，如北维吉尼亚及达拉斯空置率仅为0.8％与1.3％，并可望提高订价，如DLR第三季续约租金上调7.4％。此外，AI伺服器支出超出预期，预计今年主要云端业者资本支出将成长19％至1,600亿美元，龙头业者将持续受惠。

李文孝表示，2024年经济环境与2019年类似，美国经济成长将缓步下行，货币政策开始降息转宽松，REITs产业成长则会落底。美国REITs长期NAV折溢价区间在正负20％内，紧缩政策下多半偏折价（2016-2018及2022-2023），货币宽松时则偏溢价（2010-2013及2020-2021），今年Fed政策将由紧转松，溢价空间将扩大。

在操作上，短线来看，评价偏低的商办、自助仓储、住宅还有向上动能；长线来看，成长较高也较明确的养老社区、工业、通讯、资料中心较能突破高点。