学者观点－大陆「烂尾楼」风暴有望止血

至于确切有多少尚未交付的烂尾楼项目难有真实的统计数字。《BBC News 》报导指出，有24个重点监测城市尚未交付的烂尾楼项目，总建筑面积近2,500万平方米，占去年商品住宅成交总面积的10％。GitHub指出，截至7月16日，大陆已有284个楼盘项目屋主发表「停贷告知书」，集体停缴房贷。受此事件影响，放贷银行首当其冲。其中，农业银行持有的未完工房屋逾期贷款6.6亿元（人民币，以下同），暂居各银行之首；工商银行则持有6.37亿元的此类抵押贷款居次，而规模较小的兴业银行也有3.84亿元的未完工房屋抵押贷款。粗估银行体系至少有21.1亿元的贷款风险，但占贷方总抵押贷款组合的尚不及1％，涉及的业务规模小，整体风险应可控。

大陆烂尾楼形成的原因不一而足，比如楼盘开发商缺资金，甚至破产，或是项目涉及经济纠纷、违法违规导致工程停工等，然以资金链断裂居多。笔者归纳此事件背后有三个主要因素，

一，长久以来，建商不断涉足新业务，大玩高杠杆金钱游戏：如2009年「恒大」上市后，一直渴望扩张版图而开始举债涉足新业务，比如足球俱乐部、瓶装水，以及最近的电动汽车，最后步向债务递增的不归路，并引发骨牌效应。

二，大陆当局为避免房市泡沫风险，住房和城乡建设部、人行于2020年8月20日约谈了12家房企，抛出房企「融资新规」的「三条红线」作债务管控，分别是「扣除预收款后的资产负债率大于70％」、「净负债率大于100％」、「现金短债比不得小于1」，分别用来衡量企业的负债水平、杠杆，以及短期偿债能力。虽然限制银行面临的房地产市场风险，但也限制了开发商完成项目所需的资金，平添债务风险。不少建商受此冲击，只得纷纷抛售资产，以应对流动性日益减少的问题。今年上半年全大陆房地产开发投资6.83兆元，年减5.4％；此外，同期商品房销售额为6.61兆元，年减28.9％。其中，住宅销售额年减达31.8％，显示市场陷于降温状态。

三，中国国家统计局甫发布的上半年GDP较去年同期成长2.5％，第2季GDP增长0.4％，远不如第1季的4.8％，写下2020年首季以来最小增幅，经济下行无疑也为房地产埋下更多不确定性及风险。

不可否认，房地产一直是扮演支撑大陆GDP重要火车头，特别是当前经济下行，更需要房地产这架引擎。在世界银行6月发布的《中国经济简报》指出，截至2021年末，大陆房地产投资占国内生产总值GDP的13％；若考虑供应链投入品，则房地产行业约占GDP的30％。因此，房地产若失序将产生重大的经济后果。准此以观，大陆当局必然不会让此事件演变成系统性金融风险，危及经济。目前除了扩大支持房市的资金宽松政策外，不少地方政府已针对防止预售款被不当挪用、防范商品房延期交房等问题推出相关因应措施。再者，大陆住建部、金融监管部门与银行业者也召开紧急会议商讨对策，或许松绑「三条红线」政策将成为当务之急。