央行總量管制上膛 土建融排擠房貸恐趨惡化

房市示意图。本报资料照片

央行要求9月6日之前，全体国银必须交卷不动产总量管制的改善方案，据了解，由于土建融业务利率比房贷高得多，且借款年限仅3至5年，远低于房贷的20、30年长期贷款，使许多银行不分公民营，到时的作法都会优先保留额度给建商的土建融业务，届时恐怕会使民众的房贷额度更被总量管制牺牲。

内政部发太多建照给建商，总量排挤之下反而让民众借不出钱买房？

大型行库主管私下指出，现在的银行法第72条之2，不动产放款上限30%，等于是把房贷和土建融都放在同一个水库里加总计算，所以当银行满水位时，就优先把额度空出来给先前已放行其授信案的建商使用，由于先前这些建商的额度已获银行放款审查会通过，银行得保留一定的额度让建商在有需要时动支，如此，自然会排挤房贷户的资金需求。

倘若依照国银目前的不动产放款额度来看，土建融和房贷的比率，大约从1:2到1:4不等。对此银行主管指出，由于房贷不只是买新成屋，还包括二手屋，因此，比土建融高数倍的情况为正常。

银行主管也坦言，尽管近几年来因为央行降低建商土建融成数等信用管制措施，因此土建融年增率从110年1月起，由高峰16.77%一路下跌，但土建融案量仍不断，尤其现在的土建案量，有不少是消化4、5年前内政部所发出的使用执照，如今成屋进入交屋潮，因此才造成房贷一增加，使银行法第72条之2每家国银都满水位，尤其大型行库更喊冤说，目前普遍认为，因新青安才让银行不动产放款满水位，但若真是如此，民营银行不能作新青安，为何也跟着一起快要破表？根本原因仍和土建融业务量有一定关联。

但归根究底，建商在土建融的融资需求，仍源于内政部先前发出太多使用执照，鼓励建商不断买地、盖房子，才会有土建融更多的需求，但现在却变成大多数银行在有限额度之下，都选择保留更多额度给建商，但反而因此让民众更借不到钱买房，恐怕将会造成未来成屋「供给过剩」更加剧的风险。

虽然由于「限贷令」的实况，已惊动行政院，卓揆已表示要找央行开会，但国银认为，必须要找对方向，倘若政府在总量管制政策上，没有把房贷和土建融的管理作区隔，恐怕先前「限贷令」造成的民怨会更高。