總量管制 土建融排擠房貸

央行要求九月六日前，国银须交不动产总量管制改善方案，银行业者私下表示，将优先保留额度给建商土建融业务，但一般民众房贷额度恐被总量管制牺牲。记者林澔一／摄影

央行要求九月六日之前，全体国银必须提交不动产总量管制的改善方案，据了解，由于土地建筑融资利率比房贷高得多，且借款年限仅三至五年，远低于房贷的廿、卅年长期贷款，许多银行会优先保留额度给建商的土建融，届时恐使民众的房贷额度受到总量管制牺牲。

内政部发太多建照给建商，总量排挤之下反而让民众借不出钱买房？先前住商机构根据内政部数据统计，全台二○二○年到二○二二年间纯住宅用核准建照户数共达五一万一一七八户。

根据银行法第七十二条之二，不动产贷款上限百分之卅，房贷和土建融都放在同一个水库里加总计算，先前这些建商的额度已获银行放款审查会通过，银行需要保留一定额度让建商在有需要时动支，所以当银行满水位时，就优先把额度空出来给已放行授信案的建商使用，如此，自然会排挤房贷户的资金需求。

若依照国银目前的不动产放款额度来看，土建融和房贷的比率，大约从一比二到一比四不等。对此银行主管指出，房贷不只是买新成屋，还包括二手屋，因此，比土建融高数倍的情况为正常。

银行主管也坦言，尽管近几年来因为央行降低建商土建融成数等信用管制措施，土建融年增率从一一○年一月起，由高峰百分之十六点七七一路下跌，但土建融案量仍不断，尤其现在的土建案量，有不少是四、五年前取得建照的建案，近来将大量完工交屋，才造成房贷需求增加，使得几乎每家国银的土建融加房贷余额都逼近银行法第七十二条之二的满水位。

目前普遍认为，因为新青安才让银行不动产放款满水位，但若真是如此，民营银行不能作新青安，为何也跟着一起快要「破表」？根本原因仍和土建融业务量有一定关联。

归根究柢，建商土建融的融资需求，仍源于内政部先前发出太多使用执照，鼓励建商不断买地、盖房子，现在却变成大多数银行在有限额度之下，都选择保留更多额度给建商，反而让民众更借不到钱买房，加上房仲业也预期，最快今年起交屋潮将陆续浮现，恐怕造成未来成屋「供给过剩」更加剧的风险。

「限贷令」实况已惊动行政院，院长卓荣泰表示要找央行开会，但国银认为，必须要找对方向，若政府在总量管制政策上，没有把房贷和土建融管理作区隔，先前「限贷令」造成的民怨恐会更高。