以旧换新的「滚房赚钱法」 法拍小哥给3大建议打造自己的18%
▲评估一个物件好坏，须考量到不同的时空环境背景。（示意图／ETtoday资料照）
文／法拍小哥
正所谓「此一时彼一时」，不同的时空环境背景以及个人所能负担的经济条件都不一样，即使是同样的物件，在若干年后依旧会有不一样的命运……而这就是评估一个物件好坏的关键所在，只要懂得把握这个关键，赚钱绝非难事！
身边有个朋友小Q，他父母在20年前用市价800万买下桃园一栋透天店面，并且长期在此处做生意，如今房价已经上涨到2,500万，小Q问我：「想先把房子卖掉，再去买下附近的新房子，但看过附近可以买到的房子，感觉也都是差不多一样的类型？这样增值空间，换到的房子价格还是跟现在的市价一样，这样没有赚到增值的效应阿！即便卖掉旧房子，也无法买到合心意的新屋啊！」
听完他的问题，我说：「你的想法其实已落入一个回圈当中，你仔细想想，当初20年前，你的父母用800万买下这栋房子，他们其实可能并非用800万现金买的，或许只用了300万的自备款而已。假设你父母亲到现今都尚未跟银行结清这800万贷款，那么光这栋房子的增值现金已有1,700万之多，你可以用更多方法换到更好的房子，或借此创造更多的现金流！」而我给了他以下三种建议：
1.以旧换新，部份贷款把房子用2500万卖掉，拿着房子增值的现金1,700万当做头期款，去买周边附近的房子，那这笔现金可以买到市价5,000万（贷款7成）以上的房子，用小Q父母在20年前的买房策略（只付头款+缴利息），这样这间房子，不就从当初的老透天，换到市价5,000万的新房子了！
2.旧屋增贷，再买房来租人请小Q父母去银行办理理财型房贷，把房子增值的1,700万价值用房贷利率增贷出来，当作头期款，买几间未来看涨的房子来租人，让租金来支付房贷，房子自己养活自己，等到房子越来越增值的时候，就可以有更多的现金可以运用了！
3.旧屋增贷后买新屋，旧屋租人请小Q父母去银行办理理财型房贷，把房子增值的1,700万价值用房贷利率增贷出来，当作头期款买一间适合自己的房子，让目前这间旧房子出租给别人，让租金来支付旧房子的房贷，多出来的租金，也可以当作自己的生活费！
不知道大家看出来了没有，透过这几种方法评估出来的结果，差异其实就很大了，小Ｑ所发问的问题，表面上看起来确实没有透过房子获得相关的增值财富，但是如果笔者提出的方法1、2、3面向来看，则会有不一样的结果了。
★本图、文经时报出版授权，摘自《小资族的不动产炼金术：钱进法拍屋，18%轻松赚》
★作者法拍小哥，经历：曾任建设公司董事长特助、法拍屋顾问师。学历：中兴大学科技管理所硕士、元智大学化学工程与材料科学学士、中国人民大学市场营销硕士交换生。90后的小孩，出生于基层家庭，评估过一千多笔法拍及房仲的房地产物件，20岁在学期间与朋友合伙买下人生第一间房，24岁打造十间套房在收租，25岁在半年内募资3,000万，27岁标下人生第一间法拍屋，战果辉煌。工作期间担任过房地产领域的许多角色：租客、屋主、二房东、房屋仲介（租赁、成屋）、法拍代标业务、建设公司土开业务、改建整合业务、道路用地容移业务、不动产二胎放贷业务、不动产投资人等，资历与经验均相当丰富且完整。