月薪22K／用小钱当大地主

文／资深财金媒体人白富美台北市高房价虽令人却步，但开南大学第一届「台湾幸福论坛」公布国民美好生活指数，台北市在11项领域中获得6项第一居冠，天龙国依然是大家最爱。高房价，一般人买不起，又担心低利率，利息被通膨吃掉，在等合理房价或想要抗通膨、追求收益，不动产证券化投资信托(REITs)不失为一个去化资金的理想选择。

REITs的运作示意图

「大富翁」是不少人儿时打发时间「金钱游戏」，也是接触理财的第一课，只要有机会，手上的钱还够，你就要买地盖房，否则就没有跟人要过路费和收租的机会。但现实生活里，你我买地买房可就不是那么容易，要有富爸和富妈给你靠、不然就要有个稳定工作，才能缴交自备款和付得起贷款。

房地产对一般人是有个固定居所、安生立命的窝，一买就要像蜗牛背负房贷长达20年之久，要像大富翁游戏里的四处买地盖房，本就要够粗，才能付得起动辄数百万自备款，投入成本大，不是升斗小民玩得起的金钱游戏。

自住房产之外，不想要有房贷压力，但又想要参与房地产多头行情，REITs就是一个不错的选项。到底什么是REITs？这是一种有价证券、以共同基金形式针对公开大众募集资金投资房地产，租金和房产增值是基金主要获利来源，这是没有庞大资金的投资人可以较低门槛参与不动产市场。

投资人因持有REITs，间接持有不动产标的，虽然没有实质拥有，但仍是不动产的股东之一，这也是所谓的小额投资有机会坐拥精华地段房产或当全球房东。至于流动性，实质持有不动产标的，处置房产会因经济景气循环、时间有快有慢，但持有REITs则可以直接在证券市场交易，市场流通性相对较高。

美国国会在1960年通过REIT法令，是美国金融商品多元化的一种，不动产投资不再是富人的专利，透过REITs，一般人也可以间接当美欧大都会的知名商办大楼或购物中心的股东和房东，例如纽约的通用大楼、波士顿的汉考克大厦是美国A级的办公大楼，就是由波士顿地产(Boston Properties)REIT所持有、或是持有大型、高档购物中心的赛蒙地产(Simon Property)REIT。

投资REITs，不仅有租金收益的配息，还有不动产潜在资本利得(损)空间，相较目前银行定存利率低，或是与国人爱投资的海外高收益或新兴市场债券基金相比较，REITs投资标的是实体资产，虽然配息收益恐不若两类债券基金，但更重要的是REITs投资的不动产可抗通膨、又有增值潜力。

2006年富邦R1第一档REIT上市以来，台湾曾有8档REITs，在三鼎和基泰之星两档清算下市后，目前仅有6档REITs，主要投资标的为已开发完成的商业办公大楼、百货商场、旅馆及集合住宅大楼，以富邦R1投资标的共有四栋大楼为例，其中不乏北市精华地段，例如敦化南路一段108号的富邦人寿大楼；国泰R1的三栋房产，其也包括喜来登大饭店；新光R1的投资标的就有天母新光杰士堡，为管理良好的百货商场和集合住宅大楼。

台湾REITs

投资人不必砸重金去炒楼，透过REITs不仅投资门槛低，也不需担负管理招租重责，透过专业管理和投资，投资人就可以轻松获得租金收益全数配息，现金殖利率高，并可对抗通货膨胀，是一般民众投资台湾不动产的捷径。台湾REITs的近两年来的表现资料来源：巨亨网，统计到2012/12/7。

台湾REITs相较美国、香港或新加坡，市场不够活络、流动性不佳，但今年以来台股只小涨8%，目前6档的REITs少则15%、多者31%；投资人近两年来投资台股亏损12%，但若买REITs，除了富邦R2涨幅仅不到22%外，其他REITs涨幅都在三．四成者，涨势凌厉不输给房地产。台湾REITs在急涨一波后，再来投资人要注意景气循环、出租率和租金收益的波动。