澳洲人一粒药治两种病　物业管理权制度有可借镜之处

▲社团法人台湾物业管理学会理事长杜功仁到澳洲访问，了解澳洲人创造的物业管理权制度。（图／郭纪子提供）

文／郭纪子

蔡英文政府推出的「包租代管」政策，目前主要由仲介业者投入经营，成效如何还是未知数，后续问题如何完善，专家不无担心。社团法人台湾物业管理学会一行20人在理事长杜功仁教授的带领下，目前正在澳洲访问，了解由澳洲人创造的非常特别的物业管理权制度。这是一种管理维护与包租代管兼顾的制度，透过这套制度的推行，可使物业的管理维护品质得以保障，也解决了空屋及投资客的包租代管问题，可谓「一石二鸟」，有值得台湾借镜之处。

「物业管理权制度」起源于1970年代中期的澳洲昆士兰州黄金海岸。该地区是世界著名的渡假胜地，对于澳洲国内外的人士，黄金海岸永远充满想像，不仅有新移民和观光客喜爱的滨海风光和山林景观，甚至富有的退休者、投资客和商界人士也认为黄金海岸奔放的色彩十足迷人。因此，许多人在此购买度假屋或专门用来出租给度假者做不动产投资，房屋的委托管理维护与包租代管成为市场的重要需求。

一位聪明的年轻律师Gary Bugden开始在此领域钻研，推动建构相关法令与制度，经过几十年的发展，这套管理制度经过时间证实非常成功，目前发展方兴未艾，在整个昆士兰，几乎所有中大型物业开发案都采取物业管理权模式。也因此，Gary Bugden律师被尊冠「物业管理权之父」的美名。

传统的物业管理权有三个基本要素：一、被授权充当社区业主的租赁代理，执行包租代管业务。二、与社区的业主法人团体（body corporate，相当于台湾的公寓大厦管理委员会）签署照顾公共物业的合同，负责社区管理维护工作。三、在社区购买至少一户房地产的所有权（通常包括住处和办公空间），成为住户之一（community titles scheme）。

因此可以看出，物业管理权制度实际上是管理维护与包租代管整合兼顾的制度，经营者有两个主要收入来源，一个是来自为物业中的共用部分提供管理维护所得到的业主法人团体工资（Body Corporate Salary），另一个则是为个别业主执行包租代管的业务收入。

人们选择投资物业管理权有很多的原因，包括不错的投资回报、银行提供贷款援助、工作与家庭兼顾和比较稳定的收入等等。物业管理权被视为一个非常安全的投资管道，一期合约一般从10年到25年，住户满意则可以无限期续约。