采‧访‧线‧上－土建融5大管制令 让建商挫咧等

中华民国不动产开发公会龙头杨玉全表示，不少建商对于银行最新实施须存足5成自备款到银行专户，才可获拨土建融，以及建商必须与银行指定的建筑经理公司签署续建承诺，这两大新制，争议和疑虑最大，一旦愈来愈多公股行库、民营银行实施，压垮房市的最后一根稻草一落下来，小建商势必首当其冲。

另外，房地产业者也认为，「续建承诺≠完工承诺」。地政专家表示，续建承诺只是受托者或融资银行委请建经公司评估是否续建，而续建资金才是关键，现在工料双涨到高峰，找其他建商接手续建的难度也提高，因此「续建承诺」跟「完工承诺」是两码子事。

天时地利不动产顾问公司总经理张欣民指出，强制委请建经公司续建来解决烂尾楼的机制，基本上是行不通的，原本建经公司是特许行业、须有银行转投资，不过「建筑经理公司管理办法」2003年退场后，现在建经公司是没有门槛的，资本额只100万就可以成立，此后坊间已出现大大小小非常多建经公司，建经公司财务能力能否有续建能力是要思考的。另外，是否有建商愿意承担比二、三年前更高的发包成本，接手续建难度更高。

中华民国不动产开发公会全联会秘书长于俊明主张，「续建承诺≠完工承诺」，主要有四大理由。首先，一旦启动续建，受托人必须筹措续建的融资，承担提供续建融资的信用风险、清偿积欠融资或利息等责任风险也因此提高，因此我国信托业在规划不动产开发信托案时，不会纳入续建机制的条文。

其次，找到下一手金主、取得续建资金，才是能够完成续建的基础，承诺续建者能否取得续建融资也是关键。此时就要看两个条件，一是若信托业者担任续建机构，依信托业法第26条第2项，信托业在办理以开发为目的的土地信托业务时，得以信托财产，借入款项，以取得续建资金，但信托业者若以本身名义借入资金，就有还本、付息的责任，如此将大为提高信托业者的财务压力及经营风险，因此实务上并没有信托业者愿以信托财产借入款项协助续建的先例；二是若由建筑经理公司续建，由于其资本额规模小，更不易取得庞大资金续建。

第三，续建机制，实务上通常是指受托或融资银行委请建经公司评估是否续建，而非保证会续建到完工。

第四，依信托业法第33条规定，非信托业者，不得办理不特定多数人委托经理的信托业务。而建经公司营业项目，不包括不动产信托，建经公司也不是信托公司，就算与信托业合作，但是否涉及经营信托业务，还有争议。

除上述四大理由，让续建承诺不等于完工承诺之外，更残酷的现实，是到底有没有下一手建商或信托者愿意在营建成本居高不下之际，用现在营建成本，在无利可图的前提下，来接手续建？有建商举例，例如两年前一坪发包价20万元，若接手后现在发包成本至少要25万元，加上缺工问题还是无解，金流面临被断链，房市买气更大不如前，此时接手风险相对提高，若要硬推续建承诺，到底能承诺些什么？