從投行看大陸／台商出售不動產土地增值稅分析

台商在大陆出售国有土地自建不动产或外购不动产，需向不动产所在地税务机关缴纳土地增值税。目前企业缴纳土地增值税适用《土地增值税暂行条例》（2011年1月修订），土地增值税实行30％-60％四级超率累进税率，按照增值额未超过扣除项目金额的比例选择相应税率，所谓增值额＝转让不动产收入总额-扣除项目金额合计。

由于土地增值税存在税率高、金额大特点，台商在出售不动产缴纳土地增值税时，应注意以下重点：

1、转让不动产收入

根据《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（税务总局公告2016年第70号），营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税，只要是适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税的销项税额；如果是适用简易计税方法的纳税人，则转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

要注意的是，转让不动产的收入总额，包括了货币收入、实物收入、其他收入等。台商出售不动产除了要缴纳土地增值税外，还需缴纳增值税，出售不动产缴纳的增值税应在土地增值税的转让房地产收入中扣除，不能计入土地增值税增值额的扣除项目中，与转让房地产有关的税金。

2、扣除项目

（1）提供评估价格

选择提供评估价格方式并计算扣除专案金额，需分别提供取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格、评估费用。取得土地使用权所支付的金额，主要包括土地出让金、契税、印花税、土地测绘费以及与购买土地直接相关费用；旧房及建筑物的评估价格＝旧房及建筑物的重置成本价 x 成新度折扣率，实务中旧房及建筑物的评估价格，应与房屋原值相差不大，而不能用目前房屋售价来作为评估价格。

若部分不动产的评估价格低于不动产原值，以及存在未取得发票的实际支出，企业需取得相关证据或补开发票，可与评估师、税务机关进行沟通调增评估价格。

（2）提供购房发票

选择提供购房发票方式计算扣除专案金额，需分别提供购房发票金额、发票加计扣除金额、购房契税。发票加计扣除金额＝购房发票金额 x 5％ x 房屋实际持有年数，根据《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，计算扣除项目时，「每年」按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过六个月的，可以视同为一年。

（3）转让房地产有关的税金

转让房地产有关的税金包括印花税、城建税、教育费附加，若销售不动产合同已单独列明增值税金额，则可按照不含税销售金额 x 万分之五缴纳印花税；教育费附加也包括地方教育费附加。

虽然税法规定台商可自行选择扣除专案方式，但实务中部分地区税务机关要求，出售自建不动产只能适用提供评估价格方式计算扣除专案；出售外购不动产只能适用提供购房发票方式计算扣除专案。甚至个别地区税务机关允许，企业可按照转让不动产收入 x 5~8％核定方式缴纳土地增值税。

若台商出售的不动产增值比例较高，需缴纳较高金额的增值税、土地增值税，可考虑以股权转让方式间接出售不动产，股东缴纳的企业所得税或个人所得税则可能远低于直接出售不动产的税负，但必须在交易前做好符合税务要求的规画。

(本文发自上海，网址www.myChinaBusiness.com)