Grant Thornton正大联合会计师事务所 正大专栏－私法人申请住宅许可 应留意公司营业项目

基于私法人无居住需求，政府为防范住宅不动产沦为私法人投资炒作之标的，影响国人居住权益，因此建立私法人购买住宅许可制。图／本报资料照片

基于私法人无居住需求，政府为防范住宅不动产沦为私法人投资炒作之标的，影响国人居住权益，因此建立私法人购买住宅许可制，并于民国112年7月1日正式实施《平均地权条例》第79-1条规定，私法人买受供住宅使用之房屋，除经中央主管机关公告免经许可之情形外，应检具使用计划，向内政部申请许可，许可之文件有效期限为一年，且私法人取得之房屋，除因强制执行、征收、法院判决或其他法律规定而移转或让与外，于登记完毕后五年内不得办理移转、让与或预告登记。

而所谓私法人系以私法（如民法、公司法等）规定为依据所成立的法人，含括所有社团法人及财团法人，例如公司、农渔会、工会、政党、教会及基金会等。

内政部为考量私法人执行业务之需要，依其取得之必要性及正当性分为「免经许可」及「须经许可」二类，其中「免经许可」项目，包含私法人依法或经营必须取得之情形，例如公(国)营事业或受政府捐助之财团法人、AMC／台湾金联、经纪业买受瑕疵物件、都市更新、危老重建、合建、文化资产、优先购买权（如土地法34-1）、法院拍卖等；「须经许可」项目，包含宿舍使用（申请户数及已买受户数合计不得超过经常雇用员工数）、供居住使用之出租经营、合建、实施或参与都市更新、都市危险及老旧建筑物重建、卫生福利机构（长照等机构）、合作社为设置住宅公用设备、其他经中央主管机关公告者（参照《私法人买受供住宅使用之房屋许可办法》（下称本办法）第3条规定）。

私法人欲买受之住宅，若为「免经许可」可依本办法第13条规定，检附登记应备文件及免经许可相关证明文件至不动产所在地地政事务所办理登记；若为「须经许可」则需检附使用计划及相关所需文件（即法人资格及其代表人身分证明文件、符合本办法第3条规定用途之文件等）向内政部申请许可，申请至核准时间大约七个工作天，待审核通过后，检附登记应备文件及许可函，并于有效期限内至不动产所在地地政事务所办理登记。

其中，值得注意的是若私法人有计划购买住宅用房屋供居住使用之出租经营，其营业项目须包含「不动产租赁业」且以成屋为限，并有购屋最低限制，即申请买受户数及已取得户数在同一使用执照内应达五户以上；未达五户者，申请买受户数及已取得户数为该使用执照全部户数（参照本办法第5条规定）。准此，若营业项目未含「不动产租赁业」则应先申请增加营业项目，完成工商及税务登记后，始符合申请条件。

建议有申请需求的私法人，应先了解相关规定并检视公司营业项目，评估是否符合法定购屋条件，再依规定提出申请；另外，若经申请取得许可函者，亦请审慎留意许可文件之时效，以免徒劳无功。