旧制地未过户转售 所得税照课

取巧将土地由原出卖人直接过户给新买方，这类避税行为，现在都是国税局审核房地合一申报案的重点。图／本报资料照片

房地移转新旧所得税制比较

地价飙涨，许多人会短期购地转售赚价差。由于旧制的财产交易所得土地免税，为了避税，还会将土地由原出卖人直接过户给新买方，此时因为出售的是债权而非土地，依法土地仍要课所得税。有位民众借此规避税负，就被国税局连补带罚300余万元。

房地合一税上路前出售土地，可享免所得税优惠；房地合一上路后，有些民众在购入前手适用旧制的土地时，担心买入再出售，会改按房地合一税课高额所得税，因此取巧的将土地由原出卖人直接过户给新买方，这类避税行为，现在都是国税局审核房地合一申报案的重点。

一位马姓男子，104年6月1日向一名地主以3千万元价格买入一笔土地。当时马男未办理过户登记，就在不到两周的时间内，又将土地持分的五分之四，以3,819万余元出售给另外四个人，四人分别取得五分之一产权，土地所有权人也由原地主直接移转登记给马男等五人，每人各持分五分之一。

国税局查核后，以马男出售土地收入3,819万余元，减除土地五分之四持分的购入成本2,386万余元及相关必要费用，除了要求补税200多万元，还处以所漏税额的0.5倍罚锾100万余元。马男不服，向台北高等行政法院提起行政诉讼。

马男主张，他跟原地主及四个买方都有签订买卖合约，实质上就是他先买入再分别出售给其他人，当初也是因为购买土地与出售部份土地的时间较短，为了避免影响买方取得产权的权益并加快过户程序，才直接由前手过户登记到买方名下，并没有藉迂回安排以规避税赋的动机及理由。

马男还以所得税法第4条第1项第16款强调，该土地已课有土增税，出售所得应免所得税。若因土地直接从前手过户给买方有补税的问题，也应补征土增税而非所得税。

国税局表示，出售土地免纳所得税，对象只有土地所有权人，如果非土地登记簿上的所有权人出售土地，就没有免纳所得税的适用。因此，非属土地登记所有权人出售土地的获利，即非属所得税法第4条第1项第16款所称的「出售土地」交易所得，也不能免纳所得税。

对此，法官最近作出判决认为，马男购买土地后没有先办好所有权移转登记，等于并未取得土地所有权，也就不是土地所有权人。土地最后由原出卖人直接移转登记给其他人，性质上就不是土地所有权人出售土地。

因此，马男出售给其他四人的土地，实际上是马男对原出卖人的请求交付及移转土地所有权的债权请求权，马男因此所获增益，就不是出售土地的交易所得，也不能适用免纳所得税规定。