恐怖，悉尼房价中值将突破200万澳元，澳洲房产投资者越来越年轻，家庭到极限，房租上涨将放缓！
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悉尼房价中值3年内有望突破200万澳元
根据澳大利亚牛津经济研究院（Oxford Economics Australia）的最新预测，珀斯的房价将在三年内突破 100 万澳元大关，而悉尼的房价中位数预计将飙升近 200 万澳元，因为预期的降息和持续的住房短缺将引发下一次增长爆发。
墨尔本、布里斯班和堪培拉的房价中位数预计将达到 120 万澳元，而阿德莱德将攀升至略低于 100 万澳元。
霍巴特将上涨至 855,700 澳元，达尔文将上涨至 695,600 澳元。全澳范围内，房价将升至 134 万美元。
根据 CoreLogic 的数据，截至 3 月底，悉尼的房价中位数已超过 110 万澳元，墨尔本为 779,000 澳元，珀斯为 704,000 澳元。
阿德莱德的中位数为734,000澳元，布里斯班为818,000澳元，堪培拉为839,000澳元。达尔文为 498,000 美元，霍巴特为 649,000 美元。
牛津经济研究院高级经济学家玛丽·基尔罗伊 (Maree Kilroy) 表示，尽管利率上升削弱了人们的承受能力，但住房基本供应不足造成了价格上涨压力，这种压力在 2023 年和今年遍及各个市场和价格区间。
“2023 年，澳大利亚房地产市场陷入了两股对立的力量之间——利率上升和住房供应不足。需求的力量最终胜出，市场上供应不足，海外净移民人数达到 50 万人，海外买家、换小房者和现金买家的参与不断增加，需求已经超过了利率通常带来的拖累。
“今年晚些时候降息的预期也提振了 2024 年初买家的信心。”
预计珀斯将引领经济复苏，在供应短缺、经济强劲和人口激增的推动下，到 2027 财年年底，房价将上涨 30%。
基尔罗伊女士表示：“我们对珀斯的价格预测确实存在保守的风险，因为该市场的价格周期有大幅波动的趋势，令其他市场相形见绌。”
“在矿业繁荣之后的很长一段时间内，珀斯的表现不佳，因此它已经准备好在其他市场中重新站稳脚跟。西澳也像其他州一样供应不足，但在建筑行业的产能问题最为严重，而且珀斯也有望在未来五年内实现全澳领先的人口增长。”
基尔罗伊女士表示，人口年增长率超过3%，强劲的劳动力市场和相对良好的住房负担能力将州际和海外的移民潮吸引到珀斯，为近期房价持续两位数增长奠定了坚实的基础。。
达尔文的房地产市场预计将在未来三年内强劲增长，房价总计上涨 24%，预计将成为第二强劲的市场，这得益于政府支出，特别是国防支出，这将继续推动 基尔罗伊女士表示，就业增长。
墨尔本紧随其后，未来三年累计增长率为 21%，超过悉尼 18% 的预期增长率，这得益于移民流入回升，这将提振住房需求。
这两个预测均高于该咨询公司此前的预测，该预测预计墨尔本将增长 11%，悉尼将增长 16%。
布里斯班和堪培拉的房价预计在三年内将上涨 19%，阿德莱德将上涨 16%，霍巴特将上涨 13%，全国将上涨 20%。
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澳洲房产投资者越来越年轻
澳洲投资者的公众形象通常是为退休攒钱的澳大利亚老年人，或者是机构买家，但事实证明，他们越来越多地是20多岁和30多岁的人，他们也是租户。
联邦银行(Commonwealth Bank)的一项新研究表明，1981年至1996年出生的人是最活跃的投资性房产团购群体，占2023年投资者购买量的46%。
大约三分之一的人是在没有合作伙伴帮助的情况下独自购买房产。
CBA表示，投资者越来越年轻，因为他们越来越倾向于“租赁投资”。
这涉及投资者在他们能负担得起的地方购买，同时继续在他们认为更适合居住的地方租房生活。
在社交媒体的影响下，其他人将房地产投资视为创造财富和提前退休的一种方式。
“这是一代人的事情，年轻的投资者不想一辈子工作并做他们父母所做的事情。他们想早点退休。对于我们来说，客户想要在 21 岁、22 岁、甚至低至 19 岁时购买房产的情况并不少见，尽管他们正在上大学，而且没有很多钱。我觉得这非常鼓舞人心。”
CBA 购房经理 Michael Baumann 表示，租赁投资让澳大利亚人有机会更快地踏上房地产阶梯。
“（他们）在成本较低的地区购买房产，而不必放弃他们在租房时已经习惯的生活方式，”他说。
他们希望通过出售并将资金转移到新住宅来利用几年内的价值增长。
澳大利亚房地产投资专业人士协会主席 Nicola McDougall 表示，鉴于金融数据的获取渠道有所改善，更多千禧一代进行投资并不奇怪。
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澳洲家庭财政到极限，房租上涨将放缓
一项新的报告发现悉尼达到了住房的“不可负担顶峰”，但进一步涨价还将继续。
独立行业预测机构澳洲牛津经济研究所的民用住宅报告还发现因为预计今年降息，房价将在2025年“加速”。
而同时全国房租市场的火热将在到2027年的三年内放缓。
2025和2026的降息期望预计将抑制房东大幅涨房租的冲动。
高级经济师和报告作者Maree Kilroy 说珀斯将仍然是房价涨幅最大的城市。
全国来看，中位价在2023年12月季度涨了1.5%到94万6，这主要是受到珀斯、阿德和布里斯班涨价的推动。
该已经结束预计到2024年底首府城市中位价涨4.7%，公寓5.1%。
2023年房租也涨了，同比上涨12.9%，珀斯涨幅最大。
到2024年底，房租预计全国范围内涨6.5%，公寓8.1%。
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公寓密度过大 悉尼11个区进入投资黑名单
悉尼11个地区被列入房产投资黑名单中，这些区大部分是公寓供应量大的高密度住宅区。
专家表示，在公寓供应量大的地区，只有开发商能赚到钱，而房产投资者需要的是稀缺效应带来的资产增值。
全国投资咨询集团Positive Property发布的年度投资禁区报告研究了全澳1.5万个地区的多个经济指标和房地产市场指标。
名下有40套房产的报告作者马科斯基（George Markoski）表示，许多高密度郊区的公寓供应过剩，对价格产生下行压力，使投资者难以获得资本增值，但这并不意味着这些地方不适合居住。
悉尼一些地区有大量小公寓、一室公寓和两室公寓，已经超出市场需求。
悉尼的11个投资禁区包括Haymarket、Zetland、Lidcombe、Wentworthville、Homebush、Asquith、Ermington、Riverwood和Parramatta商业区。
还有高楼林立的Mascot以及刚建成不就开裂的澳宝塔楼（Opal Tower）所在地奥林匹克公园。
马科斯基表示，供应并不是这些地区进入黑名单的唯一考量因素，其它因素还包括当地房价近期上涨强劲，已远高于周边地区的同类房产价格，买家总是会追逐更便宜的房产，投资市场是风水轮流转的。
研究公司Suburb Data近期发布的报告显示，悉尼有许多地区的房屋定价过高，部分地区的房价已经触顶，投资者认为近年来增长最快的市场将继续保持快速增长的投资理念是错误的。
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