刘洪玉：未来房价上涨会放缓 住房租赁和消费潜力巨大
本站房产讯 1月12日，由广东省地产商会、本站房产共同主办的“2018中国房地产全行业领袖新年峰会暨中国地产冠军榜、广东省地产商会青委会第一届理事会就职典礼及粤地云产业互联网峰会”隆重举行。本届峰会的主题为“变革与重构：房地产的新时代”，富力地产董事长李思廉、星河湾集团董事长黄文仔、清华大学房地产研究所所长刘洪玉、碧桂园集团副总裁朱剑敏等业界大咖齐聚。
会上清华大学房地产研究所所长、著名经济学家刘洪玉带来题为《房地产新时代的政策和市场走向》的演讲。刘洪玉表示，房地产市场的发展进入了一个新时代，出现了一些新特征。比如，住房的市场结构发生比较大的转变，存量供给在房地产市场上的作用越来越重要；政府开始强调用市场来供给，除了棚户区改造外，未来政府大规模直接参与供给的活动将不断减少；人口迁移导致的住房需求占主导地位等。
刘洪玉结合国外的一些统计数据，分析认为，从经济表现上看，过去我国经济发展依赖房地产，特别最近几年住房投资占GDP的比重达到11%，但这种持续的高水平投入不可持续。他认为，未来房地产市场的方向可能会有所变化，住房投资占GDP比重下降，住房消费、住房租赁、专业服务所占比重将逐渐提升，市场潜力非常巨大。
谈及房价问题，刘洪玉指出，未来房价的变化不会再重复“一个房地产市场周期翻一倍”的趋势，房价上涨会放缓，这是由于基本面在发生变化，而政府对房价快速上涨带来的风险的认知也是在增强的。
以下为演讲全文：
各位来宾大家下午好，非常感谢刚才主持人的介绍。实际上今天讨论这个话题“变革与重构：房地产的新时代”是大家非常关心和讨论的热点问题。我今天给大家介绍一下，我自己对房地产市场未来一段时间的发展，以及政策的发展趋势的学习理解的一些体会。重点就这几个方面。主要是房地产的市场发展和政策趋向。
刚刚结束的十九大会议上宣布，中国的经济社会发展进入到了一个新时代。在新时代里面，我们面临新的矛盾，确立新的发展目标，为了实现新的发展目标，我们提倡要用一种新的思想和理念去指导，这里面不光是经济领域，包括了其他很多方面。
同时，我们也做了新的部署。目标是希望到2050年能够建成和谐美丽现代化的社会主义中国，当然我们近期的一个目标是到2020年全面建成小康社会。实际上到2020年还有三年的时间，大家可以想象在这三年时间里面，如果要想实现这个目标，虽然已经很接近，但是也不允许我们有任何的闪失。包括房地产行业所服务的这样一个目标，叫“住有所居”。
在十九大的报告中，对住房或者说广义的房地产领域的一些制度、政策的趋向已经做了阐述。其中除了住房制度的问题，还涉及到土地制度、城市发展空间战略、税收制度的改革、金融体制和监管体系的完善、还包括供给侧的结构性改革，这些内容和未来房地产行业的发展是密切关联的。
实际上，大家可以慢慢可以看到我后面讲的内容。应该说，房地产领域的基本制度和长效建设，也主要是围绕这几个方面。回顾房地产这几年的发展历程，1998-2003年是一个阶段，2003-2007年是一个阶段，2009-2014年是一个阶段，2015-2017年是一个阶段。现在到了新的发展时期，实际上有的专家认为，现在一个完整的新的周期还没有走完。
在过去，实际上每一次面临房地产市场调整，尤其当调整开始比较深刻影响经济社会发展的时候，基本上是用刺激性手段，让它重新恢复往日繁荣的状况。最新这一次，从2014年底的时候，我们说经济进入了新常态，所以到了2015年底的时候，我们开始讲供给侧结构性改革，房地产的任务就是“去库存”。“去库存”大家知道了，肯定是为了实现这样一个目标，是需要通过财政、金融、税收，包括很多相关政策去支持行业的发展，才能够“去库存”。
大家知道，到了2016年开始出现了一二线城市房价比较快速的上涨，但是实际上到了2016年中央经济工作会议的时候，三四线城市还是要继续“去库存”。所以，统计显示2017年一二线城市房价在调控政策影响下比较稳定，但是三四线城市又实现了增长。这也跟我们过去研究的规律是一致的。中国房地产市场存在一个非常明显的“波纹效应”——如果在一个水面上扔下一粒石子，它的影响会慢慢向外边扩散。实际上，房地产市场的变化规律，最中心的地方、先变化的地方是一线城市，指的是向上过程；向下的过程可能先变化的是三四线城市。这是一个基本的市场运行规律。到目前为止，我们大家普遍感受到，实际上房地产市场的发展又进入到了一个非常关键的时期。进入一个新时代以后，房地产发展市场有哪些新的特征？政策应该怎么去发展？实际上，一直以来除了住房政策的目标是“住有所居”以外，市场管理政策的目标是希望保持市场平稳和可持续的发展。
关于市场的特征，我总结成以下几个方面。
首先从库存的市场上可以看到，住房的市场结构开始发生比较大的转变。从供给的角度来说，存量供给在市场上的作用越来越重要。根据机构统计数据，在一线城市二手房和一手房的比例关系上，实际上二手房已经超越了一手房。当然像一些发达资本主义国家，美国的二手房交易大概是600万套。新房的交易过去是120万套，次贷危机后已经萎缩，现在是80、90万套。差不多是7-8:1这样一个关系。所以实际上当我们的住房建成量到了一定水平以后，市场上交易的存量房的分量是越来越重要。
政府经过3600万套保障房供给以后，开始强调用市场来供给。政府尽量不再去直接参与到供给的过程，除了棚户区改造以外，我们认为，未来政府大规模直接参与供给的活动会减少。政府直接供给的动机主要是因为当时住房非常短缺，现在不是这样一个时代了。
住房需求也发生了变化。人口迁移导致的需求占主导地位，另外，享受型需求，还有一些特殊群体的需求在增加。过去我们经常说量大面广的需求还会存在，但是实际上这种新的未来的需求特征变化也非常明显。
实际上，过去我们说经济依赖房地产，其中一个很重要的理由是投资在经济增长过程当中发挥了非常重要的作用。但是最近根据我们的研究，实际上住房投资占GDP的比重7-9%，这是很多发达国家经历的最高的投入水平。但是我们国家，从95年到现在，已经20多年时间，超过了这样一个比例，而且最近几年到了11%。实际上连续这么多年的高水平投入，可能本身就是不可持续的。未来投入还会有，但是方向可能会有所变化。未来的城市更新、软硬环境的改造、维护维修方面的投资可能会增加，根据我们的观察，很多发达国家这一类的投资差不多是新建投资的50%，也是一个巨大的市场。
再有一个是，住房消费的比重和分量在逐渐提升。尤其是租赁住房市场需求的发展，潜力还是非常巨大的。商业房地产的投资实际上更多也是现有的空间怎么去更新利用，因为我们过去的规划用途未必适合现代的需求。
还有就是对这个行业里专业服务的需求增加了。大家看美国公寓市场里面有一个估计，公寓出租的租赁市场给美国经济的贡献，有3380万人住在出租的公寓里面，有2000多万套公寓，每年经济增加值贡献是1.3万亿美元。实际上它住了12%美国的人口，租赁市场的发展对经济的贡献是非常重要的。
而且我们最近也在研究中国的规律。像伦敦，它的租赁住房的需求也是处在一个增长态势当中。所以实际上，我们发展租赁市场的概念，应该说适应了市场发展的需要。再一个也是我们这个行业结构调整的需要。在未来房地产行业在经济增长当中的作用会怎样呢？过去房地产行业可能是经济增长的一个引擎。未来可能更多是持有规模、用消费、服务来维持行业的规模。
美国房地产行业占GDP比重是一个非常稳定的水平——12%—13%。大概是我们现在水平的1倍。德国房地产行业占GDP的比重也是11%左右。实际上，也就意味着房地产行业的发展空间是存在的。但是空间在什么地方呢？我们现在的研究发展，跟改造、跟资产管理和运行管理的服务、跟住房租赁和消费都是密切关联的。
还有一个我自己的感觉是，未来房地产市场上价格的变化，会不会还重复过去一次翻一倍，像我之前提到的，几个周期基本上一次就翻一倍，延续这样一个趋势呢？我觉得可能会放缓。因为基本面在发生变化，政府对市场快速价格上涨带来的风险的认识，是越来越增强的。
再有就是，人们开始慢慢地，尤其是新一代，对住房的认识会发生变化，住房会越来越多地回归居住的属性。包括未来我们怎么去用好这些空间，怎么去改善空间的环境，怎么去用新技术来让房地产行业不断的持续的保持它的红利，满足这个时代的需要。
第三，我想讲一下政策的趋向。我想稍微解读一下十九大报告当中的几句话。第一个要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。我觉得这句话为住房市场发展的基本原则确定了一个基调，要充分发挥住房的使用功能，有效的管控它的投资功能，打击住房投资当中的投机行为，让住房逐渐回归居住属性。
怎么去实现“住”的目标和“不炒”的目标呢？这其中需要有基础性制度的建设，还有长效机制的建设。基础制度要确保住，为每一个人的住房提供一个安排，有一个明确的获取渠道。为了实现这些，住房的供应和保障，政策性的金融等制度，是要匹配的。长效机制管住炒，实际上炒容易导致市场不稳定。要想让市场变得稳定，需要一些手段，包括统一的政策、金融的监管、城市发展公共服务的均等化、市场的规制。
我觉得房地产市场的稳定对在座的各位、还有行业内的一些专家等，其实也是一件好事。因为不可能今天吃撑了，明天没得吃，最好是一个持续健康的发展过程。德国的房地产市场比较稳定。为什么会是稳定的呢？一个是因为德国去中心化的规划体系。令德国的七大城市都有土地供应参与竞争的动机，也使得城镇化体系的发展相对均衡。
第二，德国的住房市场对金融的动荡冲击有足够的市场韧性，对货币政策的变化不是特别敏感。德国的家庭普遍将住房视为一个消费状态，不过分看待它的升值和成为有产阶级这样一个工具。我自己还没有做深入研究，但我估计这和德国的税制是有关系的。税制的安排支持居住，但是要想获得额外的收入非常困难，久而久之，大家不再依赖于住房获得的收益。
第三，是德国审慎的贷款体系，隔离了住房市场和金融市场相互破坏的一种状态。比如金融市场不好，会影响房地产市场，房地产市场不好会影响金融市场的一个传递。审慎贷款隔离了这样一个传递。也就是德国的住房市场对金融动荡有足够的韧性的很重要的原因。
第四，德国有发达的租赁市场，再加上住房的储蓄制度，让德国的家庭延后了贷款买房的需求。实际上我们长期的制度设计里面，土地供应就是一个垄断的供应来源，可能存在着一些问题。另外，我们缺乏有效的金融监管。我们的金融体系中，他们自己的相互竞争没有太多底线的，基本上还是一个主力的特征非常明显。如果监管不到位、不清晰，很难让房地产市场稳定。过去每次房地产市场快速上涨，跟金融的过多参与是密切相关的。
房地产税制上，改革的初衷是保护住房的消费，对投资保持中性，避免住房投机，让房地产投资升值能在投资者和社会之间合理分享。很早以前孙中山先生就有“涨价归公”这样一个理想。为了实现这样一个税收目标，在入口上可以用结构化的契税税率来引导购买者的行为，在出口上通过个人所得税，来调节增值和收益的分配。
当然，对于个人唯一住房，个人所得税不应该削弱它继续换购一个新的房子的能力，这是一个重要的原则。在持有期大家看到比较多的是一个房产税，房产税从短期来看，可以作为一个促进住房优化配置和有效利用的一个工具手段，但是中长期这个税本身的改革目标是要成为地方政府主要的收入来源。整个的税制要透明公开。不是说今天变明天变，应该是一个长期稳定的税制。
从根本上解决市场的问题，还有一个很重要的方面是，怎么从一个行政区域范畴的发展拓展到一个城市群的发展。过去很多资源配置是以行政区域来做文章，但是人们工作的地方和居住的地方有可能在不同的行政区域里面。公共服务的提供往往和居住地密切相关，公共服务依赖财政收入，但税收和工作地是关联的。这样有很多类似的问题需要去探索和改革。实现按照城市群去发展，也有利于房地产市场的发展。
在一个城市群的体系当中，不同层级的城市扮演不同的角色，相互支持相互配合。珠三角地区相对来说比京津冀要做的好，但是实际上我们还有很多工作要做。
加快建立多主体供给。过去我们强调售，未来还有租的主体，另外还要拓展低效利用的土地、集体建设用地，这些自建单位。通过一个特殊的制度安排，让它们也参与到供给当中来。当然这个是有条件的，不是在任何地方都适用。主要是用在住房和土地资源短缺的地方。
租赁市场的供给，我们最近也在思考，多主体供给是要增加开发商的数量还是多增加开发者建房类型的数量？市场的竞争度和市场的价格是什么关系呢？我们发现市场竞争度高，也未必是和市场价格涨得快直接相关。可能更多的直接相关是买地竞争对市场预期信号作用的结果。
所以多主体供给的核心，是去实现住宅建设用地的供给，去完善租赁住房的供给。多渠道保障，是去打破只有政府去做保障这样一个现状。像国际上非盈利组织、开发商的参与也是非常普遍的。
我们这套制度还没有完全建立起来。要建立租购并举的住房制度。本来租和买是最基本的住房消费的形式。
但是我们过去由于很多非经济的原因，大家都喜欢买，不喜欢租。实际上有文化传统和现有制度性歧视的原因。比如很多地方人才入户算积分，如果买房可能算20分，租房不算分，还有入学等等很多方面。还有住房价格涨得太快，大家发现，买晚了可能一年就白干了。
过去，我们对租赁市场重视不够，未来发展租赁市场，就是要给老百姓提供一个愿意选择租赁市场的环境，通过改善租赁住房的供给、培育专业化的租赁企业、完善租赁的立法、建设好的服务平台，来发展和规范租赁市场，让它成为老百姓选择住房一个心理安定的一个途径。
同时，也能够弥补住房租赁市场发展的不好的短板。最近的目标是实现“住有所居”。什么叫住有所居？从政策去看，最好住房渠道人人都有，住房的消费是可以选择的，住房的价格是可以支付的，住房本身的领域里面是公平包容没有歧视的。另外，房子本身是安全健康的，权益能够得到保障。这样一种未来的政策的发展，应该对我们行业和产业有很多新的意义。包括新的产业形态、新的投资方向，融合新的科技，把它融汇到产品和服务当中，来满足新时代的健康生活。
另外，发展租赁市场可能会给带来很多的机会。在这个过程中，企业可能也存在一个要思考的问题。怎么去应对从快速增长向高质量发展的转变。因为企业过去追求快速增长，质量未必很高。可能要去探索怎么更合理地配置资产，怎么处理好稳定和增长的关系，怎么去开始关注房地产市场周期循环的影响。因为实际上过去每个循环，似乎都没有对我们行业产生本质性的影响。未来还会这样吗？值得我们思考。再有就是从单一角色到多重角色的转变。时间的关系我就讲这么多，谢谢大家！