賣厝阿明／買房必知！專家解密斡旋金「潛規則」

在房地产交易中，斡旋金是买卖双方达成协议的重要一环。图／Ingimage

在房地产交易中，斡旋金是买卖双方达成协议的重要一环，然而不少民众对其作用与细节知之甚少，也常因此产生纠纷。阿明邀请到群义七期惠中店店长孟宏纬，来跟大家说明斡旋金的功能以及过程中要注意的事项。

▌什么是斡旋金？

孟宏纬表示，斡旋金的本质是买方向卖方表达购买诚意时支付的一笔款项，目的是缩短双方在价格上的落差。当卖方同意买方提出的条件后，经双方同意即可将斡旋金转为订金，成为正式契约的一部分。他强调：「从卖方的角度来看斡旋金越高，意味买方有足够的财力能购买房子，不会拖款、同意交易后转换成为订金的金额就越多，面对买方违约的风险相较更低，对于双方的约束力都更高，进而增加成交的意愿。」

▌斡旋金与要约书有何不同？

在法律效力上两者的功能相近，唯一差别在于斡旋金在未转为订金前，尚无法律强制效力。所以，即便下了斡旋金，只要在未转为订金前，买方可以随时要求取消议价，退回斡旋金。孟宏纬指出，大多斡旋金的纠纷来自仲介未充分说明条款或误导买方，让其误以为斡旋金无法退还。他强调：「在支付斡旋金时，买方应仔细阅读合约，并与仲介确认相关细节，包括斡旋金退还程序和时效。」

▌斡旋金交付权益

仲介在收到斡旋金后应妥善保管，若卖方同意出售，需于24小时内通知买方，并协助将斡旋金转为订金，完成后续签约程序。若未议价完成，应通知买方退还斡旋金，同时请买方于斡旋金单上签收确认有收到款项，以保障双方权益。

▌多少斡旋金才合理？

通常出斡旋金还是会看物件总价，一般总价千万的物件，多以现金10万元为基准，大约在总价的1%，既能体现诚意，也能降低屋主同意要约之后反悔的机率。孟宏纬补充：「斡旋金支付多寡是由卖方，有些买方只支付2万或3万斡旋金，这样在屋主违约时成本极低，可能导致卖方轻易选择其他更高出价的买方。」当遇到很喜欢物件的买方，是有可能拿出总价的2~3%来表示高度意愿想谈价。此外，支付方式可选择现金或开立支票，买方应根据自身情况选择最适合的方式。

孟宏纬以一笔2000万元的房屋交易为例说明：「若买方支付2万元斡旋金，最终议价至1900万元，而另一买方出价1990万元，卖方若违约转卖给他人，仅需支付2万元违约金。相反，若斡旋金较高，卖方违约成本也会提高，交易也才更有保障。」

▌价格与速度的策略选择

孟宏纬提醒，仲介在处理斡旋金时，会有店内不同的操作模式，买卖方应事先了解仲介店的操作规则，以免对交易进程产生误解。【竞速不竞价】一旦收到斡旋金，将暂停接受其他买方斡旋，直到确认屋主不卖后才重新开放。【竞价不竞速】出价最高优先将提交给卖方参考。

孟宏纬提醒，民众与仲介业务员，务必详细阅读合约内容。一般在斡旋金尚未转为订金前，合约尚未成立，仲介跟客户之间是无服务报酬的。一旦买卖双方确认交易并完成斡旋转订金，契约即告生效，买卖双方须支付仲介服务报酬。若出现违约情况，违约方需负担违约金及仲介服务费，购屋过程中切勿忽视合约细节，以保障自身权益。

群义七期惠中店店长孟宏纬。 图／孟宏纬提供