美国按商家营收收租将成新常态

新冠疫情重创美国零售业，最严峻时期不少房东放弃固定店租，改按商家每月营收状况收取租金，协助零售商度过难关。尽管美国经济解封逐渐复苏，但原本是暂时性的弹性收租方式，似乎有发展成常态的趋势。

美国购物商场所有人纷纷与商家签下新的租约，暂时依照店面收入多寡，收取一定比例租金。此按营收收租的做法，对有意承租的新进零售商特别具吸引力，弹性收租让甫开业的他们，不至于承担巨额损失。

大部分房东偏爱每月收取固定租金，但从租约改成弹性收租愈来愈普遍来看，零售租赁已形成租客市场。

传统零售业苦于电商的强势竞争，疫情爆发后的封城措施让他们再添打击。商家撑不下去退租关店，身为房东的商场所有人面对愈来愈多的空置店面，不得不提供优渥的租赁条件来填补空店面。

按营收状况收取一定比例店租，原本被视为因应疫情的暂时性做法，但现在这类租约不仅时间拉长，甚至有永久定型的态势。以餐饮业为例，尽管餐厅渐渐恢复全面服务，企业员工不少仍维持居家办公，加上美食外送服务持续火红，餐饮业者依然背负开店压力。

不过固定租金合约并未完全消失，大多数例子显示，弹性收租只限租约的第一年或头几年，之后又恢复到固定租金模式。

此外照收入决定租金多少会引发纠纷，承租的店家一般都不愿将营收资料与房东分享，除非他们因收入下滑要求减租。房东也会想办法夺回租金主导权，例如将收取店租的最低营收门槛往下调。

不动产顾问公司Rielly Retail Solutions主管莱里（Michael Rielly）表示：「房客爱依营收收租的模式，房东可是很反感。」

对获利能力强的大型零售商来说，让房东按店面收入收租的模式反倒对他们不利，会影响利润。有房东透露，科技巨头苹果和折扣零售商T.J. Maxx，多是朝固定租金的方向谈租约。