母子年报双双“难产”，张勇的鑫苑系困局难解

从风光挂牌上市到年报“难产”，鑫苑服务仅用了不足两年的时间。其母公司鑫苑置业至今也尚未发布2020年财务报告。尽管财务数据尚不清楚，但二者的困局却早已有迹可循。

自4月1日起停牌的鑫苑服务至今仍未披露2020年年报。

5月25日晚间，鑫苑服务公告称，公司需要更多时间厘清所涉及的关联交易，预计将在5月31日前刊发2020年全年业绩。在此之前，公司股票将继续暂停买卖，直至进一步通知。

截至目前，鑫苑服务为A股及港股中唯一一家没有披露年报的物企，其母公司鑫苑置业至今也尚未发布2020年财务报告。尽管财务数据尚不清楚，但二者的困局却早已有迹可循。

年报“难产”

从风光挂牌上市到年报“难产”，鑫苑服务仅用了不足两年的时间。

2019年10月11日，鑫苑服务成功登陆港交所，成为张勇手下的第二个上市平台。上市当日，鑫苑服务股价高开34.62%，随后涨幅扩大至100.96%，市值一度达到20.9亿港元。

此后，鑫苑服务的股价就仿佛坐上了“过山车”急速下滑。在2019年最后一个交易日，其股价定格在1.42港元/股，较开盘首日最高价跌幅达195.8%。进入2020年，鑫苑服务股价更是一度跌至1.153港元，随后震荡回升，在达到最高点4.86港元后，公司股价便开始“一泻千里”，直至停牌。

某种程度上而言，鑫苑服务的股价走势反映了资本市场对物业股的态度变化。起初，作为资本市场为数不多的物业股，新上市的鑫苑服务自然备受追捧。但随着物企上市热潮开启，市场对物业股的态度逐渐趋于理性，基础薄弱、重度依赖母公司、竞争力不强的鑫苑服务在一众物业股中便落了下乘，难以得到垂青。

截至2020年上半年，鑫苑服务在管面积较2019年末的2006.4万平方米增至2205.7万平方米，在管项目也由2019年的120个增至135个。

其中，公司来自独立第三方的在管项目数量较2019年末的55个增至69个，超过了来自母公司集团的在管项目数量。同期对应的在管面积为922.7万平方米，较2019年末的732.7万平方米增长约26%，占总在管面积的比例也由2019年的36.52%上升至41.83%。

但第三方在管面积及项目数量有所增长的鑫苑服务对母公司仍然依赖颇深。截至2020年6月30日，鑫苑服务来自母公司集团的物业管理服务收入为1.34亿元，占比达到79.2%，来自独立第三方的收入占比仅20.8%。

这意味着鑫苑服务来自关联方物业的效益远高于市场行情价。嘉和家业物业服务研究院曾指出，鑫苑服务来自母公司鑫苑置业提供的项目毛利率大幅高于第三方，且收入占比颇高。

2016年至2018年间，鑫苑服务物业管理服务所产生的收入中，来自关联方的收入占比分别达到96.2%、88.9%、84.3%，且公司同期向独立第三方所提供的物业管理服务毛利率分别约为3.1%、17.3%、11.7%，远低于关联方物业的毛利率。

除此之外，高毛利率的交付前及咨询服务也多来自关联方。2020年上半年，鑫苑服务交付前及咨询服务业务的毛利率高达55%，该业务为公司贡献收入4203.8万元，但86.2%皆来自关联方。

母公司受“困”

深度捆绑预示着鑫苑服务须与母公司一损俱损。

发家于河南、2007年登陆纽交所的鑫苑置业素有“房企第一美股”之称。但是近年来，这家老牌房企的日子过得并不舒坦。

自上市后，鑫苑置业就开始着手全国化布局，但始终未见明显成效。这期间，公司销售额虽有所增长，但一直在200亿元上下徘徊，而同样发家于河南的建业已经跨进千亿房企阵营。

外拓受阻的同时，公司在河南省的市场份额也被逐渐瓜分。克而瑞数据显示，在2020年河南省房企排行榜中，鑫苑以48.19亿元的全口径销售额位列第23名，而建业、正商与康桥三者分别以689.93亿元、279.1亿元、235.78亿元的销售额位居排行榜第1、4、5名，“大本营”明显失守。

规模发展不给力，但鑫苑置业的负债水平却水涨船高。东财Choice数据显示，截至2019年，鑫苑置业的负债总额已经从2016年的33.2亿美元增至66.3亿美元。2020年上半年，该公司负债总额为64.32亿美元，短期负债达到12.35亿美元，但公司同期货币资金仅有8.21亿美元。

事实上，鑫苑置业的困境在更早之前就已经显露。在鑫苑服务上市前，鑫苑置业就连遭标普、惠誉两大评级机构下调评级。标普认为，2019年底和2020年到期的债务将给鑫苑置业带来再融资风险，严峻的融资环境下，公司不大可能改善资本结构。因此将鑫苑置业长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”，将高级票据长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。

现金流危机下，鑫苑置业将目光瞄准了鑫苑服务。2019年，鑫苑服务的预付款项总额为9800万元，其中涉及到一笔支付给鑫苑置业的款项，金额为8910万元，用来支付鑫苑置业在2018年产生的购买住宅项目投资款。

2019年，鑫苑服务上市募集款项净额1.97亿元，截至2020年上半年仅用了约0.25亿元。按募资用途，该公司60%的募集资金将同于规模扩张，公司先后收购了康阳物业、钢城物业、重庆重型汽车集团鸿企物业。

但除此之外，鑫苑服务还于2020年购入了母公司所开发项目的车位。

2020年9月17日，鑫苑服务与鑫苑地产控股订立了车位独家销售合作协议，鑫苑服务将成为鑫苑置业4066个指定车位的独家销售合作方。根据协议，鑫苑服务需向鑫苑置业分期支付约2.07亿元的可退还合作诚意金，作为上述独家销售的保证金。

该笔保证金将分三次支付，首次付款8271.3万元；第二次付款6203.5万元，在2020年12月31日前支付；第三次付款6203.5万元，在2021年6月30日之前完成支付。上述保证金额也将随着车位销售进行退还，对应的车位销售率分别为40%、70%以及90%。

该笔交易是否存在为母公司“输血”疑尚有待定论，但随着鑫苑置业的止步不前，鑫苑服务发展也将受到影响。

嘉和家业物业服务研究院方面曾指出，鑫苑置业的市场占有率逐步会见顶，随之导致鑫苑服务来自关联方物业的管理面积增速会放缓，毛利率较高的关联方物业越来越少。若市场外拓物业的盈利效益再跟不上，鑫苑服务未来的营收和盈利能力将会严重受到影响。