年後房價續漲？ 專家曝2情況發生「房市不妙」

房市示意图／记者游智文摄影

年假结束，不少专家认为2024年降息循环将启动，加上有优惠房贷政策、绿色通膨等利多，而且，新政府上任势必全力拚经济，认为今年房价会持续走扬。

不过，元宏不动产加值服务平台研究总监表示，目前房市并非一面倒只有利多，包含政府打炒房未松手、建商余屋量大、房市价量背离、景气未回温等利空也还在，房价想继续一路绿灯狂飙并不容易。

更重要的是，高房价已濒临民众负担临界点，若持续上涨，将产生「买不起、租不起」、「所得提升太慢，高房价缺乏支撑力」两大问题，房市反转机率大升。

陈杰鸣指出，近五年台湾房市受到台商回流、低利率，加上营建成本增加造成的涨价预期心理，民众纷纷抢买房，也造成全台房价不断攀高。

根据内政部最新资料显示，全台六大直辖市房价近五年纷纷大涨2~4成，特别是双北以外县市，房价涨势更是凶猛，台南5年大涨41%、桃园5年大涨40%、高雄5年大涨38%、台中5年大涨35%。

资料来源／元宏不动产加值服务平台

陈杰鸣指出，面对近年急涨的的房价，民众所得增长完全跟不上房价涨幅，由内政部所发布各县市民众买房的购屋负担资料可发现，2019年第三季六都中还有桃园、台南、高雄房价还在「合理可负担」，即房贷负担率小于30%。

但到了2023Q3，六都家户买房已全面出现负担能力略低、偏低，甚至在台北、新北、台中，还出现房价负担能力过低，即房贷负担率大于50%的状况。

陈杰鸣表示，过往只有双北房价高，但如今全台房价狂飙，高房价变成普遍现象，将衍伸两大问题。

第一、人口集居的都会区 买不起、租不起可能发生

由于民众选择居住地点时，是综合行政资源、就业机会、就学所需、交通便利、医疗资源等几个方面资源加以综合考量，但如今资源高度集中在都会区内，等于让民众即便厌恶高房价，但依然无法离开这些都会区。

这样的结果只会造成，买不起房的人越来越多，租屋市场也会因为需求旺盛而租金节节高涨，后续如果房价、租金继续飙涨，民众买不起的问题，可能扩大到连租都租不起，政府势必得再加大管制力道。

第二、缺乏所得支撑 高涨的房价恐缺乏支撑力

房价上涨与维持，需要一定的支撑力道。目前双北与新竹以外县市，民众收入普遍不高，以财政部先前公布的财政部综合所得税申报核定统计专册内的数据就可发现，中南部县市缴税单位的平均年所得中位数都仅60~70万之间。

而近年房价大涨，以如今常见首购总价1000万元的房子来说，光是自备款2成，就要200万，这金额中南部一般民众可能就要不吃不喝约3年，而就算存够自备款顺利买房，高达800万的房贷，在目前房贷利率约2.1%下，30年本利平均摊还，每个月就要缴约3万，就算拉长房贷年期到40年，每月房贷负担也要约2.4万。

这对年综合所得60-70万、平均起来每个月收入不到6万的中南部民众来说，如果现在买房，依然近半数所得都要拿去缴房贷，买房能力已有接近极限的状态，未来若房价续涨恐会有撑不起的状况。

陈杰鸣指出虽然近年因有台商回流、科技大厂设厂等议题，让全台各区域房价狂飙，让民众也对未来充满期待，不过，这些美好的愿景都需要时间才能实现，如今民众所得还没明显提升下，房价却出现大涨，后续如果遇到房市反转，房价高档买房者将面临套牢风险。