REITs有潜力 伺机留意买点

REITs基金绩效

根据美系金融机构发表REITs年度投资展望分析，高龄住房（Senior Housing）、工业、预制房屋及自助仓储等四大产业REITs，将是2023年最具投资机会的优质标的。这些相关产业REITs将在 2023年展现出最具弹性的定价能力，并有机会见到最佳的营收与盈利成长表现。

日盛长照产业收益不动产证券化基金研究团队表示，全国不动产投资信托协会（Nareit）统计过去45年历史中六度经济衰退时期显示，基于交易市场往往是经济领先指标，因此经济实际进入衰退时不论是上市股票或上市REITs平均表现均优。此外REITs为人所知在经济衰退至复苏期更有优于股市的表现机会。

日盛长照产业收益不动产证券化基金研究团队指出，受2022年资本市场动荡影响，上市REITs市价大幅修正，因此市价已过度偏离未上市私募REITs价值约3成之多、且相对自身净资产价值（NAV）折价近2个标准差。回顾2008年全球金融危机，及2020年新冠疫情大流行时，上市REITs市价同样产生偏离，但随后强势修复时期便具有超越表现。

日盛长照产业收益不动产证券化基金研究团队分析，去年第三季高龄住房需求来到NIC机构自2005年统计以来的最高水准，且运营商已实现租金增长4.4％，为历史最强劲的数值。各类住房入住率皆提升，尤其辅助生活住房（AL）租金增长更达创纪录的4.9％，依此复苏节奏入住率将在2025年回到大流行前水准，仍对老年住房、医疗办公室和实验室空间REITs的长期前景持乐观态度，建议可善用长照医疗REITs基金参与成长契机。

群益道琼美国地产ETF基金经理人李钰涵表示，预期利率仍将保持高点，Fed将会升息至5％至5.25％，10年公债利率为4％左右，随着通胀放缓，衰退不确定性消退，消费者信心改善，预期股票市场的风险将能适度收窄。

目前美国REITs评价在偏低的位置，折价幅度超过10％，本益比处于十年低点，投资价值浮现，且REITs资产获利来源有一大部份为收取租金为主，如电塔出租给当地电信商、厂房租借、土地、商场摊位等都属于租金范畴。从历史数据来看，尽管房价指数偶有波动，但美国总体房屋租金中位数走势稳健向上，金融海啸期间受影响也不大，替REITs带来稳定的获利支撑。