升息压力降 REITs有利

图／美联社

不动产证券化基金绩效表现

美债殖利率连二周收敛，富时北美REITs指数近一周上涨8.9％，统计各项REITs行业，今年到11月3日正报酬的包括数据中心、长照、医疗保健和饭店住宿等REITs，商办和基建REITs表现较落后，法人预期，随升息压力下降，利率持续走跌后，可望挹注REITs走势。

日盛长照产业收益不动产证券化基金研究团队表示，由房地产财报观察，行业状况是否适应长期较高利率制度，及前景是否与上季相比有所改变。根据NIC统计，高龄住房入住率由疫情前的低点77.8％，缓步上升至今年第三季度84.4％，可见到入住率稳定成长中，今年以来租金增长平均超过5.5％，挹注高龄住宅业者租金升入。

对高龄住房REITs来说，当前租金的增长弥补通膨的负面影响，由于高龄住房需求持续强劲，预计租金增长可维持。此外，美国通膨持续降温中，且升息已进入末升段，对长照REITs有利；基本面来看，入住率持续改善中，后市可多关注长照REITs。

PGIM全球精选不动产证券基金产品经理林芷麒指出，这两年因美债利率上扬，REITs表现落后美股，目前REITs交易价格较资产净值折价约25％，但看好明年联准会有望降息，REITs长期绝对回报率未来一年将可缴出双位数表现。

但不同区域与类型的房地产差异大，加上购并活动的增加，更需要主动积极的管理优势，建议REITs投资可聚焦高龄住宅与资料中心需求，特别是在人口与AI数位化趋势发展，两大需求将有增无减。

台新北美收益资产证券化基金经理人李文孝认为，根据历史经验，前三次联准会停止升息后至开始降息期间，美国REITs涨幅均超过15％，目前美国REITs评价大幅回落至新低位置，折价幅度扩大至16％，已进入严重超跌区，评价极具吸引力，随升息进入尾声，美国REITs将迎接第四季多头行情，现在正是进场甜蜜点，建议RMZ Index（美国REITs指数）1,050点以下分批布局。