危老、都更比一比 德勤商務法律給建議

都更案老屋拆除基地现场。胡顺惠摄

全台老屋数量与日俱增，都市更新议题持续升温，但复杂的法规程序仍困扰着许多屋主，例如，都更、危老怎么选择；在重建过程中如何保障自身权益。专家指出，都更与危老虽都是老屋重建的方式，但申请流程、同意门槛及分配方式均有差异，应先了解这些差异、及时寻求专业协助，才能正确选择适合的重建方式。

德勤商务法律事务所表示，危老重建主要针对在都市计划范围内危险及老旧濒危的建筑物，为了加速执行效率，危老重建程序比都更简便许多，无最小面积限制，但需要全体所有权人同意。此外，危老重建的申请及奖励均有期限，必须在2027年5月31日前提出才适用相关奖励措施，特别要注意，时程奖励明年五月后即将归零，但主管机关已研议提出其他奖励计划来持续推动危老重建。

至于都更的流程包括划定更新地区或单元、拟定事业概要、拟定事业计划及权利变换计划。在推动过程中，所有权人透过同意书表达参与意愿，其中最重要的是事业计划同意书，因为它涉及所有权人的重要权益。因后续在特定条件下才能撤销，签署前务必审慎评估及确认。此外，屋主如对主管机关核准或核定结果仍有不服，可依法提起行政救济。

专责推动都市更新的新北住都中心则建议，最好破除「一坪换一坪」迷思、建立成本观念，才会使推动过程更为顺遂。不是任何区域都能一坪换一坪，需要很多方面的条件配合达到最佳的状态才有机会，例如容积率、容积奖励、更新单元面积、建筑成本、房价等因素都会有所影响。另外，常有屋主想当最后签约的那位，往往卡住全案推动，导致都更整合牛步。

新北住都中心补充，都更重建最重要的关键是「互信」，民众与实施者必须互相信任，倘若屋主都期待不用出钱就以老屋换新房，相对地建商也想要多赚一点，大家有不同考量，彼此若没共识，要整合谈何容易，如果双方能各退一步，都更才会圆满达成。