闲杂人等出入社区　可以抵制吗？

▲社区住宅大楼示意图。（资料照／记者叶佳华摄）记者叶佳华／整理

每个人都希望享有安静、舒适又安全的居住生活品质，但日前有民众反映，某邻居住户常带着一大群人出入，影响其他邻居的安宁，对此，他求救专家该如何解决？景文物业管理机构董事长郭纪子认为，若住户有发生违规情事者，应先由管理委员会、管理负责人或其他住户视其违反程度及恶劣情形，采行第一阶段的劝解。

（民众）Q：我们家是华厦，有一户人家因为妈妈过世了、爸爸长年在大陆工作，那个小孩是不良少年，每天带一大群人出入社区。其他住户都不胜其扰，想请问这种根据《公寓大厦管理条例》，有没有办法去抵制闲杂人等一直出入的状况。或是我们可以报警吗?

（郭纪子）A：《公寓大厦管理条例》(以下简称「条例」)第五条：「区分所有权人对专有部分之利用，不得有妨害建筑物之正常使用及违反区分所有权人共同利益之行为。」因此，公寓大厦专有部分之利用应在正常使用及不违反区分所有权人共同利益之原则下为之。

「正常使用」系指在符合法令规定之使用方法使用之。所谓「违反区分所有权人共同利益之行为」，大致可分为三类，第一类是违反允许使用规定。例如土地使用分区管制建筑物原核准用途。第二类是对于建筑物构造实体之损害。例如任意破坏或更改建筑物梁、柱、承重墙壁、基础等主要构造者，或超载使用建筑物，影响建筑物构造安全。第三类是妨害建筑物环境品质。例如，制造储存危险品或经营公害性行业以及其他法令禁止之行为。以上违法使用行为都可以引据公寓大厦管理条例第四章罚则之有关规定处分。

至于「不良少年，每天带一大群人出入社区，其他住户都不胜其扰。」必须首先明确「每天带一大群人出入社区」，不等于「违反区分所有权人共同利益」，必须进一步深究其具体行为性质为何，喧嚣？制造噪音？聚赌？吸毒？任意弃置垃圾？排放各种污染物？振动？违反住户饲养动物之特别约定？亦或其他「不胜其扰」之行为……条例虽未对所有违法行为有制裁处分之规定，但可适用其他法令，人人均得向治安机关检举，予以取缔。

「条例」第六条规定，住户「于维护、修缮专有部分、约定专用部分或行使其权利时，不得妨害其他住户之安宁、安全及卫生。」住户违反该项规定，经协调仍不履行时，住户、管理负责人或管理委员会得按其性质请求各该主管机关或诉请法院为必要之处置。

「条例」第十六条规定，「住户不得任意弃置垃圾、排放各种污染物、恶臭物质或发生喧嚣、振动及其他与此相类之行为。」住户违反该项规定时，管理负责人或管理委员会应予制止或按规约处理，经制止而不遵从者，得报请直辖市、县(市)主管机关处理。

「条例」对于违反上述规定，定有罚则，可参考条例第四十七条、四十八条、四十九条规定。对严重违反住户应遵守义务，致无法维护共同关系者，在严重情形下得强制其迁离或出让。住户有发生违规情事者，其处理程序是由管理委员会、管理负责人或其他住户视其违反程度及恶劣情形，采行下列三阶段之处置：第一阶段为劝解。管理委员会或管理负责人应促请当事人于限期内改善，并存有劝导、制止证据。第二阶段为向政府主管机关申请处理，台北市为都市发展局建筑管理处公寓科，新北市为工务局公寓科。第三阶段可由区分所有权人会议召集人召开区分所有权人会议，诉请法院处理。

「条例」第二十三条规定，有关公寓大厦、基地或附属设施之管理使用及其他住户间相互关系，除法令另有规定外，得以规约定之。因此，社区规约条款也是评量其行为是否属于「违反区分所有权人共同利益之行为」的重要依据。尤其是社区门禁管制规定，具体细节通常以规约规定或区分所有权人会议决议为主要内容。

《公寓大厦管理条例》为规范住户行为之最重要法令，但是，规范住户行为并不仅止于该条例之规定，还有《噪音管制法》、《社会秩序维护法》、《室内空气品质管理法》以及《民法》相关规定等等，皆可引用。例如，大楼住户经营视听歌唱业如属依法申请许可登记经营者，其营业行为过于喧哗，影响他住户之安宁、安全及卫生者，所称喧哗，是否达到噪音程度，其认定应由环保机关依其所订标准为之。▼景文物业管理机构董事长郭纪子。（图／记者叶佳华摄）

●郭纪子，景文物业管理机构董事长、景文科技大学环境与物业管理系、德明财经科技大学不动产投资与管理学程特聘业界专家、课程规划委员、台湾物业管理学会理事暨财务委员会主任委员。曾担任南非「侨声日报」总编辑，爱好写作，为非洲华文作家协会创会副会长，目前长篇原创小说「印象彩虹」正在海外文学网站连载中。以上言论不代表本网立场。