虛坪改革與實坪制之探討

近年台湾房价上涨，人民反弹，尤其都会区公设比来到将近35%以上，民众花半生积蓄购入房产，实际获得居住坪数大幅缩水，公共设施少为住户使用，引发「看得到、吃不到」还要多花百万元买「虚坪」之争议，看似不合理房市现况，引发立委质询并希望仿照欧美、日本国家改采「实坪制」之诉求。内政部长在立法院质询时以「虚坪改革」作为回应，针对「虚坪改革」与「实坪制」之差异，本人在此一一说明。

所谓实坪制，指的是在房屋权状登记时，登记「室内主建物」(室内面积)与「附属建物」(雨遮、阳台等)实际居住到的使用空间。有两种讨论，一种是共有部分面积可登记，但不计价；一种是共有部分面积不可登记，也不可计价。优势是民众从权状即可得知自己居住的实际面积，也是社会针对虚坪的改革诉求。而虚坪改革则是针对建设公司的公设(大厅、电梯、梯厅、中庭、机电、消防等)空间坪数去做规范与调整。两者之间差异性在于：一个是面向消费者提供他们想要的「答案」；一个是调整虚坪在整体权状坪数的占比幅度。

本人在房地产业30余年，针对完全实坪制(不登记、不计价)提出现况执行上的困难：

第一， 羊毛出在羊身上，实坪制单价势必会大幅提高。大厅、梯厅、阅览室，甚至是消防梯间、机电设备等公共设施，这些建造成本透过实坪制转嫁到购屋者居住坪数上，房价不会因此下降，反而大幅上升。

第二， 目前全国有900多万房子，是用旧制权状登记(主建物面积、附属建物面积及共有部分面积)，如一刀切改成实坪制，旧制与新制价格不同，是否会造成资讯混乱、房市动荡？再者旧制权状要不要重新登录？如此不只耗费政府资源，新旧制阵痛期亦会造成买卖双方资讯不透明。

第三， 管理费问题。目前大楼都以权状坪数来计算一坪管理费用，未来实坪制，管理费如何采计？建设公司会给出各公共设施坪数清单列总吗？

第四， 政府房屋税收，是按照不同区段订出价格再乘于坪数。如以实坪制来说，政府税收势必降低，财政收入恐怕大幅缩水。

第五， 公共设施不登记、不计价之结果，有可能导致建设公司尽量减少公共设施，或反其道而行大幅增建公设转嫁到实际居住面积上，而造成市场上价格差异过大，增加鉴别难度，甚至大幅降低公设，端出破盘价格之产品，反而造成大楼生活机能的严重弱化。

以总体经济来说，本人一向主张依市场供需法则来解套。以买卖双方供给需求为基底，在规划建筑时必须符合大众需求，让市场去优胜劣汰。公设比高低是大众选择产品的依据。每人需求皆不同。有家庭的，或许更在意公设丰富性(游戏室、中庭花园、儿童阅览室、家教室等等)，单身薪贵可能偏向公设比低之产品。所以硬性规定实坪制，而看不到公设配比，实属不智。此外，公设包含车道与停车空间，但停车空间又是机电、水箱装置位置，要如何划分专属产权之车位坪数，以及公共设备也是一大难题。

因此，本人觉得如要改革，可倾向「虚坪制改革」或「实坪制，但部分面积须登记、不计价」较为适切。设定公设百分比上限。避免建设公司无限扩大容积使用空间，又或者把免计容积或奖励容积调降。让建设公司拥有弹性，规划出对销售有帮助的产品，也有利于大众选择。

最后，居住正义是大范畴社会议题，需要靠您我一起努力，而单方面打压营建业生存空间，不利创造社会双赢，还望政府三思。