业绩会雅居乐：不做保障房 销售目标无压力

2011年3月17日，雅居乐发布了2010年全年业绩报告。报告期内，雅居乐营业额为205.2亿元，同比增加53.9%；毛利约为93.89亿元，同比增加89.5%；股东应占利润及每股基本盈利分别上升220.4%及229.5%至约59.76亿元及1.707元。

截至2010年12月31日止，雅居乐总确认销售面积为2,143,120平方米，相应的确认销售金额则为201.97亿元，同比分别增加8.9%及54.7%；合约销售建筑面积为283万平方米，合约销售金额再创历史新高，约为323亿元，大幅上升60.7%。

据雅居乐披露，2010年海南清水湾项目合约销售金额约为99亿元；广州雅居乐剑桥郡合约销售金额约为26亿元；广州雅居乐花园合约销售金额约为26亿元；中山凯茵新城合约销售金额约为19亿元；南京雅居乐花园合约销售金额约为19亿元；成都雅居乐花园的合约销售金额约为15亿元；顺德雅居乐花园的合约销售金额约为15亿元；中山世纪新城的合约销售金额约为12亿元；中山雅居乐御龙山亦取得逾10亿元的合约销售。

此外，雅居乐持有20%权益的广州亚运城项目亦于2010年9月正式推售，于短短3个多月已录得合约销售约50亿元。

截至2011年2月底，雅居乐累计合约销售金额及合约销售面积分别约为人民币67亿元及51万平方米，同比分别大幅增长约76%及43%，完成全年销售目标330万平方米约15.4%。

土地方面，雅居乐表示2010年通过拍卖及协议转让方式分别在广州、佛山、中山、南京、沈阳、上海、天津和海南等地成功购得总建筑面积约404万平方米的优质土地。于2011年3月16日，雅居乐分别在26个城市及地区拥有70个处于不同发展阶段的项目，土地储备总建筑面积约3351万平方米，平均成本仅为约每平方米1132元。

截至2010年12月31日，雅居乐持有的现金及银行结余总额约为106.81亿元，净借贷对总权益比率仅为49.6%。

在业绩发布会上，雅居乐主席陈卓林表示，截至到3月15日，雅居乐已经完成约80亿元的销售目标，占2011年全年370亿元任务的22%。

雅居乐副总裁刘华锡、总经理黄泽军、首席财务官崔永年、副总经理兼公司秘书卫静心也出席了活动，并与陈卓林一起就雅居乐的发展问题做出了回答。

以下为雅居乐2010年业绩发布会问答实录：

媒体提问：今年销售目标是370亿元，与2010年相比增幅比较保守，为什么会制定这么保守的销售目标呢？另外2010年雅居乐的均价超过11000元/平方米，预计今年的均价可以达到什么位置？

陈卓林：今年受政策影响，而且政府也很留意地价和楼价，所以370亿的销售目标已经是通过多方面的测算，现在按我们项目计算是可以做到的。我们项目的价钱很有竞争力，品牌也很有竞争力。

还有产品方面，我们有一些洋房相当一部分是多层低密度住宅，有一部分是别墅，有很大部分有钱人是一次付款，有一些是按揭的，因此我们对销售是审慎乐观，我们相信能做到370亿。

还有限购并不是在每一个城市都限购，雅居乐所在的城市70%都没有受限制，而且第一、二套住宅的需求始终还是存在的。我们现在的均价是11000元/平方米，广州现在有一些好的产品，南京也有一些好产品，我们认为价钱能保持的，也是比较合理的。

媒体提问：海南清水湾销售是99亿，是去年的数字还是今年的合约销售？今年买地的政策是否会放慢，因为现在已经有很多土地储备？最近内地也传个别城市楼盘推出更多优惠，很多在暗中减价，贵公司是否有相对策略？

陈卓林：99亿是2010年的业绩，我们今年计划是100亿。2010年清水湾项目的业绩而占全年销售比例是30%，2011年大概是26%左右。

土地方面，我们现在有3300多万平方米土地储备，位置也不错，足够8年发展，如果没有好的条件，我们不会盲目再拍地。

至于是否会减价销售，其实大家看到一线城市的北京、上海、深圳等高楼价地区限购得比较死，但现在观察价钱都未有明显的降低，可能大家都在观察当中。

广州等地区的楼价相对是比较合理的，因为政府并不是想楼价马上跌，而是不要升。目前地价贵我们也没有办法，所以我认为，如果政府能够保持合理的价格的话，我认为不会下跌很多，因为首先是有需求量。而且广州、中山的价格跟苏州、杭州这些二线城市相比也是有差别的。

大家都知道海南岛是受最大冲击的，现在我们卖1万多元/平方米的洋房。我们不仅不会降价，今年再升10%的话还是有市场的，所以我们需要看城市和项目的因素。

媒体提问：我们看见财务报表中写2010年亏损1亿多，为什么会有这个亏损？另外陈先生去年曾说看政策之后再决定买地，而第四季度雅居乐买了挺多地，也就是说政策对你们公司的发展影响不大是吗？还有在负债比率方面，去年净负债比率上升10%，雅居乐可以承受怎样的负债比率？

陈卓林：先讲负债率，现在负债是49亿，达到50%，负债率在50%-55%是我们一贯的政策。开发房地产不借钱是不可能的，借太多也辛苦，所以这个负债率区间比较合理的，我们未来会根据这样的策略去做。

雅居乐买地是很审慎的，但去年还是买了很多地，有三方面原因，第一就是这些地是之前一直有关注的；第二是我们有80%都是补充土地，譬如说佛山、三水、西安等地已经卖完，已经差不多了，这都是补充项目的；第三就是南京的地，现在楼面地价已经达到7000元/平方米，是物超所值的，我们的品牌旧项目都可以卖到20000多元/平方米。

媒体提问：今年准备用多少钱新增土地储备呢？另外因为今年政府也加大保障房建设，雅居乐也会考虑参与吗？在销售不太明朗的时候，是否有融资的可能？还有海南清水湾项目是不是已经不考虑分拆上市了？

陈卓林：买地方面，海南有地块在谈，云南也在谈，还有北京、天津在看。

资金方面，我们有100多亿现金，按今年销售来计算，我们也有300多亿资金回笼，目前我们有70多个项目，慢慢做好。

保障房方面，按照公司策略和品牌来说，我们是不会做的。因为现在我们公司主要是开发高中端产品，所以保障房是不会计划参与了。

融资方面，目前还没有计划，海南岛项目分拆上市大家已经收到消息了，但需要看形势发展，但目前公司暂时没有计划。

2011年我们到期债务有50多个亿，里面有20亿是财务安排的。其实我们国内有存款，国外也有贷款，至于受限现金是40多亿，有20亿是存款，剩下十几亿也是可以拿来用，但用途规定是用在卖楼花，楼盘的建筑费里面。按照目前统计我们今年工程款方面大概170亿左右。

媒体提问：今年雅居乐加快了推盘速度，是否受宏观调控政策影响？雅居乐没有发债，但很多地产商进行发债，这是否说明雅居乐现在并不缺钱？国内现在批给国内开发商贷款比较少？你们情况如何？还有你们对宏观政策怎么样看，具体有什么策略应对调控？

陈卓林：我们今年也有开盘计划，但考虑到宏观调控政策，所以我们刻意加快速度开发，因为资金回笼很重要。清水湾我们今年的目标是100亿元，在1、2月份非常好，对实现销售目标很有信心。

刘华锡：目前现阶段我们资金比较充裕，还有即将回收的55亿，所以暂时没有发债的计划。

还有如何看待政策问题，这一次宏观政策是比较严厉的，但出发点是稳定房价，如果房价不增长，经济在增长，事实上房价已经是下降了，我们希望房价推向稳定，但刚刚问会不会降价，可能每个发展商有自己的做法，有可能他们选择降价，但我们的项目在二线我城市比较多，我们会根据市场情况作适当的调整。

银行贷款方面，我们目前还没有用的额度超过200亿，比较充裕的，今年人民银行利率是比去年同期高的。

媒体提问：除了清水湾之外，你们去年在澄迈也买了地，是否会继续在海南补充拿地？雅居乐负责亚运城的销售，现在亚运城第一期还有多少货量是要没有推出的呢？第二期有没有计划什么时候推出？发改委提到有计划在商品房做到明码标价，并且不允许未经公示上涨商品房价格，雅居乐有这么多商品房，有什么影响？

陈卓林：1、2月份我们在海南销售了26亿。澄迈这块地不错，是在江边的，非常近海口，我们希望2012年能够推出市场。我们看好海南的市场，而且事实上我们能做到。现在除了清水湾，海南其他地方也在看，因为市场上全部是有钱人的，大家70%都拿现钱来的。现在我们在全国20多个城市有销售清水湾项目。

亚运城第一期现有8000多个单位，卖了4000多套，现在还有4000套左右，陆续在卖。亚运城项目，我们是以销售为主的，现在定价都是在12000元多，不到13000元/平方米，非常好卖，我们计划今年销售目标是80亿左右。亚运城第二期开发已经开工，估计今年就可以销售了。

黄泽军：明码标价方面，我相信是有一些人说一些城市房价上涨得非常厉害，在一线城市之外还没有这样的规定。我想在政府认为适当的时候推出宏观政策的目的是比较有效的。

在应对政策上，我们有灵活的政策，譬如在广东，虽然说7000-8000元/平方米有相当利润的话，我们也不会加得很厉害，我们的价格是最适当的，也不担心对我们有标价方面的规定。

刘华锡：南京一直实行明码标价的，在这样的市场里面，我们同样两年半拿到当地冠军，我们也知道怎样去适应政策。

媒体提问：海南清水湾现在还有多少可以推出来销售？海南土地储备超过所有储备的30%，你们没有考虑分拆，是不是考虑这些项目之后再开发。在土地储备方面达到8年，比较其他开发商来说是不是太多呢？

陈卓林：清水湾现在是第三年的销售额，土地价格是900元/平方米，如果是20000元/平方米的楼面价，对雅居乐贡献很大，100亿销售目标全部在清水湾。

土地储备方面，我们算是比较多的，有3300万平方米，大家都知道我们前期拿了比较便宜的地。我们公司有最大的优势，现在我们每一年都增加开发量和提高市场品牌，土地储备能满足8年的发展，这非常有优势的。

现在一些公司是两到三年的开发储备，而我们比较多，所以我们会开发快一点，去年36个项目，今年会增加10个项目销售。

媒体提问：现在集团项目在二三线城市的比例是多少？是否会选择加大开发二三线城市以避开政策风险？公司今年是否有更多措施应对调控？是否会影响雅居乐的楼价呢？毛利率今年有45.8%，是否有能力再超越这个水平？

陈卓林：如果计算海南也是二三线就非常多了，大概有2700多万平方米，占了80%左右。

二三线是很成功的，包括成本和市场份额，包括抗政策方面，现在很多开发商走进入二三线城市，我们也会坚持那样走，因为市场很大，风险比较小；现在海南是二三线，但销售均价比一线城市，毛利率是比一线城市高的。

2010年调控已经最严峻了，是否有更严峻的呢？我想政府应该认为是有效的，而且大家都关注这个行业，也不希望这个行业大起大落，现在不仅是控制楼价，包括地价也控制了，对开发商和买家都有好处，我们希望政府出一些有效控制楼价和地价的政策，开发商是欢迎的。

至于毛利率的问题我认为2011年是有机会的往上走的，因为成本已经确定了，但销售价钱有变动的，现在达到45%我们已经很满意了。