一手成交季军南沙区的尴尬：二手成交量还是全市垫底
文/羊城晚报记者 梁栋贤
1月29日，南沙东涌镇和灵山岛尖两宗地块公开拍卖，经过3个多小时的激烈争夺，最终被中海地产和越秀地产夺得，剔除配建面积后，楼面地价分别是1.65万元/平方米和1.72万元/平方米，再次刷新南沙地价纪录。
和土地市场一样，南沙一手楼市行情也比较活跃。最近一段时间，南沙区的网签量屡屡位列全市前三，本站房产监控的网签数据显示，2017年，南沙区一手住宅成交量仅次于增城和黄埔，位居第三。然而，这个一手成交季军很尴尬：二手成交套数在全市十一区中垫底。
有人这么形容如今的南沙楼市：“看似楼价涨了不少，很多早期买楼的业主已经有了翻倍的利润，但实际上，要把南沙的房子卖出去并不容易。”
缺乏二手承接力的南沙楼市，是否就意味着有价无市？要真正做到有价有市，南沙楼市还要守多久？
●土拍市场现新纪录
本周一，南沙出让的两宗宅地分别位于东涌镇、横沥镇，出让总面积接近20万平方米。
在土地市场方面，南沙近期是明星。广州中原研究发展部的数据显示，2017年南沙共成交了41.9万平方米商住用地，在全市位居第三，排在增城和番禺区后面。
●一手楼市发展迅猛
南沙的一手住宅成交也不弱，本站房产监控的网签数据显示，2017年南沙共成交了14179套、1488088平方米、217.88亿元一手住宅，无论成交套数、成交面积还是成交金额，都仅次于增城和黄埔区，排名全市第三。
这种热度也反映在近期的一手住宅供应量上，临近春节，南沙的新货供应仍较为充足，最近一个半月，南沙区新获批千余套一手住宅新货，新品分布在黄阁、南沙湾、进港大道等板块，产品包括洋房、复式、类别墅等类型，如此集中的推货，这在过去的农历新年前并不多见。
随着地铁4号线南延线的开通，加上南沙配套日渐完善，南沙楼价也已不复当年的水平。去年年初，南沙仍有不少售价2万元/平方米左右的一手房，部分“翻生”的历史项目单价更不到“1万+”。如今，虽然南沙仍有少数单价“1万字头”的一手住宅，但这些产品要么是毛坯交楼，要么户型较大，主流售价已经在2.5万元/平方米左右，甚至出现了3万元/平方米的报价。
●二手暴增难掩尴尬
紧随土地市场和一手市场的风光，南沙二手楼市似乎也开始“抖起来”。广州市房地产中介协会的数据显示，2017年南沙区由房地产中介企业共促成成交了3287套二手住宅，成交面积为42.04万平方米，比2016年增长了171%，成为2017年二手成交增长最快的区域。
南沙二手住宅成交快速增长，既有地铁4号线南延段开通、海港经济区建设及生活配套进一步完善等原因，而更主要的原因是——南沙2016年的二手住宅成交基数太小。2016年，南沙区二手成交套数和面积均为全市中最低；2017年，南沙二手成交面积略超黄埔，成为倒数第二，但成交套数仍为全市最低。
从个盘的网签量中，也可以看出南沙二手楼市的尴尬。在南沙区成交前十名的二手楼盘当中，排名第一的楼盘年成交量只有300多套，排名第十的楼盘年网签量不足百套。而番禺区排名第一的楼盘，二手网签量为3000多套。
由于二手楼市成交量小，中原、链家等大型房地产中介企业目前尚未进入南沙开设地铺。在南沙二手网签量排名前十的中介公司当中，排名第一的成交量也不足500套，上榜企业中不乏以一手成交为主要业务的公司，还有做按揭服务、物业服务的企业，这也从另一个侧面反映出南沙二手楼市的尴尬。
南沙楼市还要守吗？
专家这样睇——还要守！
守三五年是新常态
整体上看，南沙值得被看好。粤港澳大湾区的规划和发展中，南沙的地位很重要，只不过现在南沙还没怎么发力；政府对南沙产业着重考虑，未来南沙产业发展将更加迅速……最近南沙几批土地拍卖都受到商家争夺，说明开发商同样看好南沙后市。
但是，目前南沙的各种配套尚未落成，二手楼市的承接力也有限，所以买房用以理财、投资的人士，要清楚地认识到，在眼下这种环境里，房子的周转率会变慢，这也是调控后的新常态。南沙楼市起码还要守三五年，等自贸区真正成熟的时候，南沙楼市整体均价能上3万元/平方米。但是现在，只能再等等。
要做好3-5年坚守准备
1月29日，南沙两宗公开出让地块均以高溢价成交，寓意南沙土地市场“开门红”，国企、央企强势布局南沙，也让南沙楼市吃下了“定心丸”。作为粤港澳大湾区的内地双核之一，广州楼市的基本面正被高度看好，拥有自贸区利好的南沙更是兵家必争之地，发展前景毋庸置疑。
南沙目前房屋空置率高，二手房交易活跃度一般，但该区的人口和经济还有很大的提升空间，所以这里的物业适合作为中长线的资产配置，投资者要做好3-5年坚守的准备。
周峰（广州链家研究院院长）：
南沙还要守4年，链家暂无开店计划
广州链家目前在南沙没有开设门店，今年内都暂时没有在南沙开店的计划。南沙楼市起码还得守4年，只有当区域的新房都卖得差不多了，交易主体陆续转入二手市场时，南沙楼市才会得到合理的认同。
2017年南沙区二手住宅网签量超过3400套，比2016年增加1.4倍，增速明显。但从纵向来看，南沙楼市仍处于起步阶段，整个区域居住氛围不足，现状仍是投资客居多，房产空置率不低，这样的市场不太适合进行二手房门店布局。只有当南沙的交通、配套、医疗等各种配套设施逐步完善时，南沙二手住宅的交投活跃度才值得期待。
黄韬（中原地产项目部总经理）：
更看好未来两三年后的机会
最近五六年南沙楼市的波动较大，升得快也跌得快，和政策、概念有关系，南沙楼价自成一体。
这两年南沙楼市供应量增大，楼价涨得快，并不是好事，很多非自住买家需要等，我看好南沙的长远发展。开发商其实也不是看好现在，而是更看好未来两三年的机会。自贸区、粤港澳大湾区等大手笔规划落地，南沙将会受益，国企、央企布局在此就是这个原因。
中原地产目前还没有进入南沙开设二手地铺，因为南沙二手住宅成交量还不大，暂时还不是一个很好的二手市场。
林先生（南沙某中型房地产中介公司经纪）：
大约3年后，会有更多人关注二手楼
我们公司在南沙有不少分店，不过，不好意思，南沙的一手楼行情我比较了解，对二手楼行情其实我不是特别了解。
南沙成为国家级新区和自贸区以后，这边推出了很多一手楼，买家也很多，近几年我们公司大约80%的营业额都来自一手楼业务，来我们地铺买楼的人多半也是买一手楼。我们已经算是南沙成交量很大的公司了，但一年买卖的二手楼不到500套，比一手楼少太多。
虽然南沙目前的二手楼业务量不大，但未来不会有价无市，特别是南沙核心区和地铁沿线，未来的土地供应量会越来越少，当一手楼都卖得差不多的时候，就会有更多人关注二手楼，我相信大约3年后，就会出现这样的情况。
赵卓文（广州同创卓越房地产顾问有限公司总经理）：
南沙楼市并不是赚快钱的地方
1月29日，南沙土地受到激烈争夺，说明南沙土地资源比较缺，开发商看好后市。粤港澳大湾区规划利好以及即将开通的港珠澳大桥、深中通道等重大项目的落地，将令位处珠三角几何中心的南沙受益。加上南沙近几年的产业发展速度超预期，给房地产行业带来了新需求和新预期，房地产投资需求已提前启动，南沙楼市正处于新一轮上升前夜。
当南沙房价上升到高位后，下一步面临的就是入住问题。过度依赖投资需求，并不能维持南沙楼市的长期繁荣。只有当楼盘有实实在在的入住率，才能长期发展。在短期内，南沙楼市并不是一个赚快钱的地方，投资南沙楼市，需要有守的心态，预计南沙楼市在2022年左右会到达新的高峰。
韩世同（业内知名房产专家）：
从区位等先天条件来看，南沙有条件发展成为粤港澳大湾区的核心，不过目前地位仍然尴尬，因为南沙还仅仅是广州的南沙，而并未成为广东省甚至珠三角的南沙，南沙虽然有大湾区核心的定位，目前实力还有差距。
另外，尽管自贸区起到了强力拉动的作用，但目前南沙楼市整体以度假旅游、投资需求为主，并没有形成充分的自住需求，人气不足。由于路途遥远，南沙很难成为广州上班一族的日常居所。
如果现在购买南沙物业，更多是博一博南沙的未来，在我看来，不如购买东部板块的房子会更现实一些。
即刻买！
邓浩志（业内资深专家）：
今年买入，价值上升立马可见
南沙楼市目前入手正得其时，有以下五个理由：
一、南沙是利好政策出台最频繁的区域，基本上两年出台一个大的、方向性的政策，利好很多。
二、南沙引入很多产业，产业人口大幅增加，如果说，2012年-2015年仅是停留在概念上的南沙，那么2016年-2017年的南沙则已经进入利好兑现期。
三、在楼市成交方面，2017年南沙二手楼成交量上涨速度最快，超过110%。这说明南沙的居住需求在增加，投资属性在弱化。一句话：南沙越来越适合自住了。
四、其实近几年南沙的土地市场并没有放量，从当下土地拍卖的形势来看，南沙楼市未来几年的机会更大。
五、预期粤港澳大湾区的具体规划会在今年内公布，南沙肯定是核心之一，今年南沙的利好还会加码。
所以，对南沙楼市来说，2018年可能不一定是抄底的机会，但确实是淘房的机会，因为楼价相对平稳，买家可以选到更合适的节点入市。至于需要守多久，今年买入，价值上升马上就能看到。