预售交屋再卖 税金秒增百万

预售屋交屋后房地合一税持有期间要重新起算，若太早转售，税金恐飙升。图／本报资料照片

房地合一税相关规定

预售屋交屋后，房地合一税持有期间要重新起算，若太早转售，房地税恐飙升。有民众因为搞错预售屋交屋后转售的房地合一税算法而太早出售，不仅被补征70余万元的税金，还被国税局罚了35万余元，合计逾百万元。

一位陈姓男子，107年6月27日买了宜兰一间预售屋，交屋后过了几年，陈男又在110年6月将房子出售给他人，并于110年7月6日完成所有权移转登记。由于陈男认为自己适用旧制财产交易所得税，因此未于完成所有权移转登记日次日起算30日内，办理房地合一税申报。

之后北区国税局依查得资料，核定房地成交价额2,850万元、课税所得204万余元，按适用税率35％，核定应纳税额71万余元，并按补征税额处0.5倍罚锾35万余元，等于获利直接腰斩。陈男不服，申请复查、提起诉愿，均遭驳回，最后提起行政诉讼。

陈男主张，他早在103年8月就买了该预售屋，时间在105年1月1日房地合一上路之前，该房屋应该不适用房地合一税的相关规定。另外，即使他的房子适用房地合一税，根据所得税法第4条规定，「预售屋」的交易，视同房屋、土地交易，因此，他买卖的房子也应该用「预售屋」交易的规定，而非交屋转售的「成屋」交易。

他强调，房地合一税要点第3点规定，预售屋交易日的认定，是以订定买卖契约之日为准。他是在103年8月签约买进预售屋，一直到110年7月他卖掉房子，持有期间已逾5年，不应适用35％的税率。。

台北高等行政法院审理后认为，陈男买预售屋时是跟建商签订预售屋契约，预售屋盖好后，先由建经公司办理第一次登记，再由建设公司以涂销信托为登记原因取得，之后才正式在107年6月，以买卖为登记原因过户给陈男。所以，陈男是在107年6月才取得房子所有权，适用105年上路的房地合一税。

另外，陈男于110年6月出售房子时，房子早已建造完成且移转给他持有，所以也不是所得税法第4条的预售屋买卖。因而，陈男持有期间确实超过2年，未逾5年，国税局以35％税率连补带罚并无违误。