粤港澳大湾区的南沙 房价2年间从八千飙至两万
本站房产报道 两年前，南沙自贸区正式成立；半年前，“粤港澳大湾区”概念首次在政府工作报告中亮相。从自贸区到大湾区，南沙的政策红利从未停止，巨头企业先后入驻，GDP增速在广州独占鳌头。但对普通群众来说，远、偏、荒的刻板印象还未完全褪去，却发现南沙的房价已经直窜云霄，这到底是搞房地产还是搞总部经济？与深圳前海相比，南沙总部经济到底有没有发展前景？
这一次，咱们不吹不黑，以客观数据说话。
广州各区正在总部经济领域开展大型PK赛。在众多外围区域中，南沙凭借“中字头”傲视群雄，“家底”不可谓不丰厚。本站房产初步统计，自2015年南沙自贸区挂牌以来，已有98家总部企业落户南沙。其中，“中字头”企业至少26家，包括中铁建、中国中铁、中交建、中化集团、中船集团、中远海运、南航集团等等。此外，还有广东省交通集团、恒健控股、粤科金融、越秀集团、广州城投、广州发展集团等省市大型国企。
“中字头”企业排排坐，威势慑人之余，也让人感到疑惑，为何国企总部占比如此之大？有学者认为，比起同期挂牌的深圳前海，南沙在总部经济领域可以说是“从零开始”。由于基础较薄弱，引进大量国企，能够提供资金、政策、技术等方面的支持。
这个思路一定程度上是有效的。“中字头”的密集落户，产值规模十分可观。中交建在南沙设立的中交城市投资控股在建项目总投资约1000亿元，；中国建南方总部基地聚集了旗下近30家企业落户南沙；中国中铁南沙总部级别为正局级，产值突破千亿。
更明显的作用在于，“中字头”提振了市场对南沙总部经济的信心，让民营及外资企业顺利落地。继世界五百强之一的亚信科技进驻之后，今年6月底，微软宣布携手香江集团，在南沙蕉门河中心区打造“微软云暨平台”，主攻人工智能。这是微软与广州市合作的第一个项目，也是南沙进军人工智能产业的号角——据了解，南沙将成立100亿元规模的“广州人工智能产业基金”，建设3000亩的南沙人工智能产业园区。
劣势1：总部带动作用不明显 深圳前海笑而不语
已入驻南沙的总部企业来头一个比一个大，乍一看，南沙俨然是“大佬俱乐部”。但问题来了：区域经济发展不能全靠总部，总部经济的最终目的是带动区域经济发展，吸引产业链中的中小企业，大家一起进步。即使要发展总部，也不能全靠“进口”，能培育出自己的总部企业更稳妥扎实。
而在南沙，民营企业总部与中小企业的发展情况仍有改善空间。
来看一组数据：南沙103家总部型企业中，外资企业和大型央企设立的总部共有65家，而民营企业设立的有38家。
再看一组数据：2016年，南沙新注册企业1.4万家，而前海蛇口自贸片区为5.3家——南沙仅为前海的1/3。
笔者并非认为国企央企总部不好，正如上文所言，“中字头”总部在资金、技术、影响力方面享有绝对优势。但“中字头”企业受限于规模和管理机制，要论活力和创造力，确实略逊于民营企业。
南沙也意识到了这个问题。事实上，2013年，南沙就曾提出要建设广州大型民营企业总部经济区，时任市领导也曾表示，广州将以最高的热情、最大的诚意，为民营企业在南沙发展营造环境、提供便利、打造平台。但时至今日，民企总部的政策扶持力度已明显减弱。
优势2：广州的南沙？不，是粤港澳的南沙
如果大型企业要设立总部，一个城市的吸引力和一个城市群的吸引力相比，哪个更强？答案不言而喻。
粤港澳大湾区，就把南沙的区域地位拔高到了前所未有的地步。甚至有声音提出，“南沙不光是广州的南沙，而是大湾区的南沙。”
这么说似乎也没错——从地理位置来看，南沙位于粤港澳大湾区的几何中心，内河、港口、海洋等发展湾区经济的区位要素一应俱全，加上政策支持，南沙的后发优势必然会在粤港澳大湾区时代逐步体现出来。
国家与政府也不断强调着南沙的重要地位。今年2月，广东省领导班子赴南沙调研，强调南沙要围绕门户枢纽定位，支撑和引领全省新一轮对外开放。
3月，粤港澳大湾区概念正式亮相政府工作报告。
4月，国家发改委制定印发了《2017年国家级新区体制机制创新工作要点》。其中提到，南沙新区的工作要点为“深化粤港澳深度合作探索，推动建设粤港澳专业服务集聚区、港澳科技成果产业化平台和人才合作示范区，引领区域开放合作模式创新与发展动能转换。”
近期发布的《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》，足以显示政策对南沙的偏爱，60个重大项目年度计划投资2446亿元，其中1000亿投给了南沙，占广州总投资额的70%以上，是前海的两倍。
湾区共建的步伐已经开始。就在8月9日，广州、佛山和中山宣布合资建设经营南沙港区四期工程，计划2020年底建成投产，标志着粤港澳大湾区城市合作迈开重要一步。
重重利好之下，南沙的经济表现非常抢眼。数据显示，南沙GDP增速连续三年排名广州第一。在2017年第一季度中，南沙GDP增速高达12.6%，连续13个季度领跑广州。
劣势2：南沙啥都好 就是人太少
一切看起来都很美，但还有一个问题困扰着南沙——人实在有些少。
南沙区发布的《2016年广州南沙国民经济和社会发展统计报告》显示，截至去年年底，南沙总人口78.94万人。而据广州市统计局数据，去年南沙常住人口为68万余人。
同期广州其他区有多少人？即使只与增城、黄埔、番禺等外围区域相比——这些区域刚好也是南沙在总部经济竞争中的主要对手。相比之下，南沙的人口劣势十分明显，常住人口数量仅相当于这些区的一半。
再看人口的增长速度。整个“十二五”期间，南沙人口增长不到10万。近4年来，南沙人口总增长量仅6.41万人，平均每年增长1.6万人。
拿人口增长最快的2015年-2016年来看，南沙常住人口增长了3万多人。但同期的外围区域呢？番禺增加了9.7万人。黄埔更是遥遥领先，常住人口从2015年末的89.85万人（老黄埔区与原萝岗区之和）增至2016年末的108.26万人，增幅接近20%。
要知道，人口集聚是总部经济发展的重要基础，而人口的竞争，更是城市和区域竞争的主战场。根据规划，到2020年南沙人口将增至200万，到2025年总人口将增至300万以内，其中常住人口270万——这与南沙的人口现状差异过大。
如何吸引人口流入？如何带动经济要素，从而促使总部经济更好地发展？南沙不断推出新的扶持政策，通过“1+1+10”体系大力补贴人才，本科生的住房补贴为2万元，硕士研究生4万元，博士研究生6万元。具有创新性的“金融15条”则致力于缓解企业融资难问题，实用性较强。
南沙的交通建设也进入了全面加速期。广州获批的十段地铁新线中，南沙在现有4号线的基础上，增加了18号线、22号线。
近日， 18号线终于拿到了“开工许可”，今年下半年将正式动工，预计于2020年完工。18号线最高运行速度可达160公里/小时，是4号线时速度的一倍，使南沙新区与广州东站的距离缩短至30分钟以内。更重要的是，它将南沙新区、番禺广场、琶洲电商总部区、珠江新城及东站商业区等核心商圈联系在一起。此外， 22号线也将于2020年开通，依次连接万顷沙、番禺广场、广州南站和白鹅潭地区。
除了城市内部交通，区域交通配套也是决定总部经济水平的重要因素。据了解，虎门二桥预计于2018年建成通车，届时，从南沙东涌经此去往东莞或仅需10分钟。此外，南沙将重点加快深茂铁路、中南虎城际、肇顺南城际等轨道交通，以及深中通道、广中江高速、南中高速等高速公路建设，提升南沙港快速的客运承载能力，1小时通达珠三角主要城市。
劣势3：房价上涨太快就像龙卷风 两年间八千飙至两万
最后，让我们谈谈最实际的房价问题。
南沙的房子贵不贵？2016年，南沙新房均价为1.2万元/平方米。同期，深圳前海楼市均价破6万元/平方米，珠海横琴楼市均价突破4万元/平方米。
要是这么比较，南沙真不贵。但再看看三个新区的面积：前海自贸区面积为15平方公里，横琴自贸区为28平方公里，南沙贸区呢？783平方米公里。面积大、房源多，再加上广州房价整体低于深圳甚至珠海，南沙房价低于前海、横琴，并不奇怪。
值得注意的是，不看单价，只看涨幅，南沙近一年来的房价表现堪比“龙卷风”。2015年4月，南沙自贸区挂牌，8000元/平米的楼盘比比皆是。至2016年4月，南沙新房成交量翻倍，但整体价格水平十分稳定，维持在1万元/平米左右，涨幅不足2%。但到今年4月，南沙的楼盘均价已直逼1.6万元/平方米——网签数据有滞后性，本站房产实地踩盘发现，南沙大部分楼盘早已突破2万大关。
目前，依山靠海的楼盘报价高达2.6万元/平方米；蕉门、金洲地铁盘约1 .8万- 2 .3万元/平方米，其他楼盘在1.6万-2万元/平方米间。
如此看来，南沙的房价贵不贵？这个问题见仁见智。但有两点需要指出，第一，价格合理而宜居的住房，一直是大型企业选址总部时的重要考量。第二，南沙目前人气不足，而刚需族是区域人口来源的主力之一。不必害怕“卧城”，用较低的房价吸引足够多的人，卧城最终会醒来，番禺、黄埔就是例子。
最后，分享一个视角：实地去南沙走一趟，白天，金洲、蕉门一带明显比一年前热闹，地铁站门口卖水果的大婶说，人气逐渐旺起来了。一转头，总部大楼许多还未完工，而新楼盘已绵延不绝。天黑了，自贸区新大楼霓虹闪烁，气势不输。但再一转头，路上突然空荡荡的，人似乎都消失了。远处的楼盘里，大部分灯火寥寥。
相关信息：
《总部广州》系列策划
曾几何时，总部经济被视为限制广州发展的“三大短板”之一。自2007年起，“总部经济”被广州写入政府工作报告，成为加快转变经济发展方式、提高城市竞争力的重要战略。广州市政府明确提出，力争今年认定总部企业超500家，500强企业超100家——全力加速中，一座总部之城的雏形已隐隐诞生。
作为广州市的有机组成部分，各个区域的总部经济发展有何特点？本站房产梳理各区总部脉络，采访专家学者，为你解码总部经济的特色之路。
往期回顾：
番禺篇：番禺上演“王者荣耀”千亿级总部企业叫醒"睡城"
增城篇：增速从垫底到全市第三 增城总部经济经历了什么
市中心篇：总部经济“鄙视链”：天河、海珠、越秀、荔湾 谁是未来NO.1？
黄埔篇：总部经济PK赛 黄埔能否靠最好“待遇”挑战天河？