2014荔湾房价涨11.8% 芳村"洼地"时代或将终结?
2014年，随着限签与限价政策的逐步退出，淡市楼盘的调整价格，最重要的房贷新政与降息的先后出台，荔湾区的楼盘成交逐步回暖。根据本站数据中心统计显示（统计时间为2014.1.1-2014.12.31），2014年荔湾区全年网签成交新建商品房住宅共3801套，同比下降6%；成交均价为23626元/㎡，同比涨11.8%，区域成交均价位列广州各区第四名，仅次于越秀、天河和海珠。
成交价格方面，区域整体成交价格分布在2.5万元/㎡以上的占比最多，达39%。个盘成交方面，位于大坦沙的花语水岸（资料、团购、论坛）为区域年度“双料”（套数和总金额）销冠，该盘一年吸金32.8亿元，同时成为2014年广州全市成交总金额榜冠军。
另外，随着新政利好的持续影响，2014年荔湾区的市场存量逐步被消化，整体呈现递减的趋势。根据数据显示，2014年荔湾区的市场存量从6222套下降至4860套。区域未售面积为615992㎡，位列全市第十，仅高于越秀区。
2.价格走势
房贷新政后刚改需求得到进一步释放，荔湾区的楼市热度也在年末明显升温。根据本站数据中心统计显示，2014年荔湾区全年新建商品房住宅成交均价为23626元/㎡，区域成交均价位列广州各区第四名，仅次于越秀、天河和海珠。
从荔湾区2014年每月成交价格走势看，整体呈现上升态势，全年成交价格的主要有两个“低谷”——1月份均价19178元/㎡以及6月份均价20728元/㎡。而荔湾区的成交均价在6月份约2万元/㎡的低谷之后，持续在高位徘徊。尤其是在930房贷新政后，第四季度的成交均价始终在2.4万元/㎡之上。区域全年成交均价最高峰出现在9月达25686元/㎡。
3.供应分析
截止至2014年12月31日，荔湾区的库存面积为615992㎡，位列全市第十，仅高于越秀区。未售套数为4860套，据此计算出平均未售单位面积约为126.7㎡/套。
从每月未售套数趋势看，2014年荔湾区的市场存量逐步被消化，整体呈现递减的趋势，区域市场存量从6222套下降至4860套。上半年的3月至4月、还有10月至12月均为存量消化较快的月份。尤其是在9月之后，在房贷新政的利好影响之下，尽管存量有所增加，不过在年末成交翘尾的行情之下，存量以持续较快的速度被消化。
2014年末荔湾区存货量最大的前三个楼盘分别为花语水岸、保利塞纳维拉（资料、团购、论坛）和中信西关海（资料、团购、论坛）。其中花语水岸未售套数最多，达606套；而中信西关海的未售面积最多，达86693㎡。名列第二的保利塞纳维拉显示的未售套数较多，不过项目已经对外宣称全部售罄，估计应该还没完成网签。
4.成交分析
2014年荔湾区共有31个楼盘录得网签记录。根据检测数据显示，超过9成以上的楼盘成交价格在15001元之上，并且以25000元以上的楼盘最多，占比达39%。其次成交占比加多的楼盘为20001-25000元之间，占比29%。目前荔湾区的在售楼盘可以初步分为老荔湾与芳村板块，老荔湾的新盘报价基本站稳25000元以上，相比之下，芳村板块楼盘有低至仅1万出头的报价，为目前置业荔湾的“洼地”板块。
位于荔湾区大坦沙板块的花语水岸成为区域2014年“双料”（套数和面积）销冠，全年网签成交1368套，成交面积达132107㎡，远远领先其他楼盘。排名第二和第三的均为芳村板块的楼盘，新世界凯粤湾（资料、团购、论坛）和保利塞纳维拉，项目2014年的售价也确实有所下调并推出较为吸引的优惠促成交。
在降价+楼市回暖+房贷新政等利好之下，花语水岸接连推新，均交出不俗的成绩单。从成交均价看，花语水岸2014年的不到2.5万元/㎡的网签均价，比起2013年在限价影响之下突破2.6万元/㎡的均价确实优惠不少。
另外，2014年荔湾区成交量前十的楼盘中仅有两个楼盘网签均价在3万元/㎡以上。位于陈家祠附近的龙津世家（资料、团购、论坛），均价为35007元/㎡，以及白鹅潭商圈的珠江御景壹号，均价达41868元/㎡。在前十的楼盘中，有6个位于芳村板块，芳村板块是荔湾区重要的供货来源。
荔湾区热门成交板块芳村板块在2014年共网签成交1349套，站全区总销量的35%，成交均价为18642元/㎡，低于区域整体成交均价。目前板块未售套数共1987套，站全区的41%，可见其是荔湾区的重要供货板块。
根据数据统计，2014年芳村板块内成交较多的项目包括有新世界凯粤湾、保利塞纳维拉以及路劲隽泷湾。芳村板块内的楼盘以洋房产品为主，主流两房以及一步到位的三房，多数主打刚需，也有部分资源型——江景豪宅，板块内主要楼盘报价在13000-23000元/㎡之间。
5.区域市场预期
2014年荔湾区的房价最终录得11.8%的涨幅，而实际上无论是老荔湾还是芳村板块内的在售楼盘报价均有一定的调整，当中调价幅度较大的楼盘如老荔湾的某豪宅降幅达33%，广佛交界处的芳村龙溪板块受佛山松绑后，有楼盘降幅达26%！
从2014年成交量前十的楼盘看，则有3个楼盘均价下跌。不过由于2013年多数楼盘网签均受到限签与限价的影响，网签均价偏低，但是也有不少楼盘的整体成交均价同比基本持平或者有所下降。
根据专业机构预测，2015年中心区（原六区）总价200万元以下的产品供应将大减。而目楼盘报价集中在13000-23000元/㎡的芳村板块将会刚需置业的重要集中营，有望成为中心区的最后置业“洼地”。
但这个“洼地”则可能即将消失。根据预测，芳村板块的新盘新货会是2015年荔湾区的新货供应的重头戏。需要注意的是，来年的广钢新城，多个地王项目有望亮相推新，板块地价早已跃上了1.7万-2.1万元/㎡的高位，恐怕新品的价格会随之水涨船高。
2015年荔湾区的全新盘预计将集中在两个享有规划利好的两大板块——大坦沙和广钢新城均有全新盘亮相，包括大坦沙的珠岛花园项目，广钢新城的金融街融穗华府、中海以及华发打造的项目。豪宅方面，中信西关海、珠光御景壹号、珠江鹅潭湾存量充裕，预计将会持续推新。
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