合勤健康事业董事长 李柏宪：活化产业金流 迎战银发海啸
李柏宪 小档案
一手催生合勤共生宅的合勤健康事业董事长李柏宪，不仅将位于台中乌日的合勤共生宅从无到有成功打造，在历时快四年的过程中，透过对于周边合作伙伴，乃至于其他同业的心得分享与观察，李柏宪也深刻了解到，要让银发安养，乃至于不动产开发业者一起来共襄盛举，迎战银发海啸，让产业的金流得以活化，乃至于产生更多的良性循环，绝对不可或缺，其中，他特别看好REITs的型态，将有助于推动银发住宅的金流活化，以下是专访纪要：
答：如今在全国各地都已有业者开始推动兴建银发养生宅，例如日胜生在三芝、台湾房屋在关西、土城声宝，以及新光杰仕堡，未来不论是金融领域或营造产业，都会来参与长照产业的发展，除了民间，公部门对此也开始着力很深，例如新北市政府、云林县政府、澎湖县政府等，都有来跟我们接触讨论合作的方式。
银发产业将成BOT新模式
我认为接下来，政府会释出更多土地资源给长照产业使用，例如乌日共生宅当初就是使用教育部的土地，透过土地资源的补充，公部门搭配私部门之力一起来进行，而继社会住宅的BOT、交通建设的BOT之后，未来银发产业将成为BOT的新模式。
而除了政府与民间合作之外，我认为，进一步活化产业发展所需的资金有其必要，除了银行融资之外，应该可朝搭配信托REITs来进行，当安养共生宅的使用率或出租率够高，例如有七、八成时，就可开始进行REITs规划，后续若有第一档银发、养生宅的REITs问世，将更可活化长照及安养产业的金流。
问：可否深入分析将REITs导引入安养长照产业，可以发挥的效益？
答：将会让更多的建商有意愿投入打造银发安养宅。一般建商的开发兴建模式，都会以三至四年把资金回收为目标，这是比较重资产的建设投资型态，可有住宅、首购、换屋、商务、厂办，因此回收率是他们考量的，资金长期性的停留在同一个地方，不是他们习惯的方式，因此我们得切成两块，一是重资产的投资型态，另一种则是新资产的营运型态，而透过REITs，可让前者在未来银发住宅盖好之后，获利了结，转化为现金离开，然后由想作财务投资，或是为了日后退休养老生活规划的投资者来接手。
另一种方式，则是营运公司来承诺向该建商作回租，承诺一定的投报率，再来找愿接手的重资产公司，让其一次性持有，营运端则承诺有固定租金的回报，这也是活化金流可行的方式。
REITs可减轻营运者资金压力
因此，在上述活化产业金流的面向，可着墨之处很多，包括用信托REITs，另外，长期寿险公司资金进来，未来五至十年内会有这样的发展，甚至，政府将会有「安养基金」的概念，为高龄者给予空间满足、相关照顾的银发安养宅或营运单位，向政府的基金来申请，通过的话给予资金的挹注，以政府基金来导入，让重资产持有者不致压力太大，如此就能偏离目前大部分都只有大财团才能作长照养生产业的型态。
问：可否再仔细谈谈，目前投入银发安养机构的产业，主要以哪些为主，REITs机制导入之后可发挥哪些帮助？
答：目前，台湾目前主要是医疗、建筑开发两大领域的集团在投入银发安养产业，而不一样的导入有不同的发展模式。
一般而言，建筑开发商由于有很多投资项目可选，因此不会优先选银发住宅投资，此时，面临场域不多、危老都更又迫切的情况下，必须要提供足够的诱因。此时REITs即是证券化的概念，透过信托来发行给一般的人来持有该标的物，营运者只要致力于把营运更优化即可，这种分工可充份减轻营运者的资金压力，让建筑物从期初的投入（土建融），到第二阶段要作长期营运，乃至于到有足够入住者的阶段，都能顺利衔接。
以日本为例，附照顾机能的高龄住宅在五、六年前陆续在日本出现，这些，有一部分是建设公司来开发，至于其后的营运，日本就很明确，有营运端的体系，不是只有社区或物业的保全，还有往后延伸到关怀照顾医疗，未来台湾也会一样，建商盖完安养宅之后，第二阶段再由负责作后端营运及管理的营运商接手。
例如，乌日共生宅的住宿、餐饮及活动，都是在养成后端营运的价值，同时重视与社区的连结，也是全面性的连结，若有足够的经验，这对建商在第一阶段开发之后，转给长期持有的购买人，及其后的重资产持有人，会是比较放心的情况，后面长期10、20年的营运团队强度因此很重要。此时REITs也可以发挥长期的资金活化、再复制新的银发住宅的功能。
预期会有寿险公司进驻
绝大部分的建商，对于长期持有一个标的物，且去营运，是一个负担，除了REITs之外，我也预期，会有寿险公司的进驻。
第一阶段开发商把建物盖好，先满足市场对银发住宅硬体设施的需求，第二阶段营运单位，承诺品质、投报率，其营运管理是有价值时，这栋建筑物，寿险公司也会愿意长期持有，因为可让保户，在保单到期时，可让保户转进来到此空间，作为居住，以保单转为到此建物作长期持有。
而透过REITs，则是让其他更多想来长期参与这个机制、投报率的人，可以直接持有该标的物，并且透过金融商品化的方式，让建商也可提前把钱拿回来。
至于如何进行REITs，选项很多，可以直接跟银行作搭配，也可再结合资产公司，由该资产管理公司来作产品的包装，和银行搭配发行亦可，这也是我所看到未来较可行的方向，如此更有金流的循环。