简明葳／当看房子变得像逛菜市场

▲全新装修的独栋房在矽谷炙手可热，短短两天就有百组人看屋，连传单都拿光光。 图文／简明葳（Maggie Chien）

一个周末、一间扩建也装修过的房子在矽谷（Silicon Valley）（注1），一个周末会有多少人来赏屋？猜猜看。

七月中旬，我帮客户专卖了一间独立屋（Single Family House）（注2），位于圣塔克拉拉市（Santa Clara），开车不到10分钟，就能抵达未来的苹果飞碟造型总部，周末两天开放房屋（Open House）吸引将近百组人看房，40组人要了房屋检查报告与屋主公开揭示的资料（Disclosure）。

七月因为美国国庆与放暑假的关系，通常是房市淡季。然而，矽谷房市的热度未减，同在美国西岸的西雅图（Seattle），这两大科技之城，再度改写美国房地产历史，矽谷房市已是美国平均房价之冠、西雅图则创下今年涨幅之最。

有别于美国多数地区的买卖交易流程都是先投标出价，后续买方请来第三方做房屋检查，再以房屋检查报告跟屋主重新商议价格，或放弃买屋资格，矽谷买房程序很不一样。因为矽谷房市供不应求，属于卖方市场，卖方为了减少买方重新商议价格的机会，或降低买方放弃买屋的风险，卖方会事先提供公开揭示资料同时请第三方做好检查报告。买方阅读所有文件之后，能够接受屋况，再进行后续投标程序。这次我们先谈公开揭示资料，下次再讨论检查报告。▲无论重新装修有没有申请建筑许可，在交易过程中都必须要充分揭示。

公开揭示资料是近20份、厚达50页表格的总称（注3）。在交易过程里，买卖双方都由经纪人涉及交易，买卖双方并不会见面，除了亲自看房，买方就是透过这份书面资料对屋况有进一步了解，买方也极有可能阅读之后，因为屋况不理想而放弃投标。

这份资料最重要的内容有两大制式表格，一是 Seller Property Questionnaire，由屋主亲自填写，须在固定格式的表格上亲自填写回答数十题问题，其中包括3年内有没有人在房屋内死亡、最近装修项目、噪音、所有权、设定抵押、霉菌、宠物、房屋结构、社区等相关问题。

另一则是 Real Estate Transfer Disclosure Statement，屋主需要填表回答屋况。例如：「车库开关有几个？」「使用地下水还是自来水？」「房屋有没有连结到公共下水道？」「有没有冷气、暖气」、「跟邻居的土地有没有共用土地」，像是围篱设在双方土地边界上，该房屋「有没有任何二次施工？」或是「建筑物改变格局的时候，有没有遵循最新建筑法规申请许可建造？」这些都需要诚实具体说明，因为所有的表格都是未来当交易产生纠纷时的引证。

除了这两大必备的表格，依照联邦政府、加州政府地产局、各在地县市也有不同要求。像是1978年之前的房屋，屋主就须填写油漆含铅警示表（1978 Lead Based Paint Disclosure）、圣荷西（San Jose）的屋主则须提供「圣荷西街树揭示」（City of San Jose Street Tree Disclosure Form ），以避免未来的屋主任意移除市政府财产。没错，绿树是市政府的财产，不是想砍就能砍的。

这些制式表格也会依据时日新增跟修改，例如2015年加州大缺水，加州政府新规定卖房之前，屋主需换省水马桶并填写相关表格（Water-Conserving Plumbing Fixtures and Carbon Monoxide Detector Notice）。近年来，交易过程中的诈骗案件也时有耳闻，卖方提供转帐须知（Wire Fraud Advisory）以达警示作用。▲加州缺水，连省水马桶等表格都包含在公开揭示资料（Disclosure）内。

所有的表格都需要诚实写细心填写，如果填写不当，未来很有可能造成法律纠纷，最后都是财务损失。我曾经有个客人，买到一间卖方宣称所有房屋装修全无不法的房屋，未料在交屋时，市府的电力公司切换电源时发现电盘、插座违规设置，被市政府开了张数万元台币的罚单、并要求限期改善，最后只能请有执照的电工，更新为符合法规的电力设备，这些负担当然由卖方买单。

交易纠纷千百种，许多问题也有表格无法顾及之处。2015年我的客户已经买到了房子还支付了订金，在交屋前日前到该房周边散散步，那天正是旧金山知名的「Marijuana day」大麻日，却在那晚发现隔壁邻居正在抽大麻，当初加州大麻尚未合法，客户毅然决然退掉房子。表格上并没有一题是「邻居有没有使用非法药物？」这件事实在难以归咎买、卖双方的责任，考量如果要上法院可能是双输局面，只能赔上部分押金了事。

在加州买房，如果投标被卖家所接受，依照合约需在三天之内存入最多可达3%押金，之后再进行贷款流程，买卖房屋的贷款流程、估价程序跟台湾买房差异很大，未来我会专写一篇买卖流程说明。

然而，我也遇过「很有爱」的屋主，除了官方制式表格，自己亲自写了两页当初买房的流程跟背景、三页关于社区与环境的介绍吸引买方注意，也为交易过程添了几分人情味。

无论如何，买卖房屋牵扯的大笔金额交易，有交易就容易有纠纷，在买卖房屋之前，身为卖方一定要细心应答，如果有无法回答的问题，一定要请教经纪人再作答，以免未来惹祸上身。很多买方在买房屋之前只关心房价，或是见识到菜市场般的人气时，已经忘了屋况的重要性。面对一叠厚厚资料，都是随便翻过。借此提醒买方一定要亲自阅读，不能过分仰赖经纪人，不一定每一个经纪人都会仔细读过，也可能双方都会有疏漏之处，签名买房之前，仔细阅读所有文件以维护自身权益。

▼厚达数十页的公开揭示资料必须仔细填写跟阅读，避免后续交易纠纷。

注1：美国并没有一个城市叫做矽谷，矽谷是泛指旧金山湾周围的科技廊道，其中包括旧金山（San Francisco）、半岛地区（Peninsula）到圣荷西市（San Jose）周边地区，如今广义涵盖到东湾佛利蒙在内的大矽谷地区（Fremont）与奥克兰（Oakland）等地，以新创公司（Startup）与全球科技公司总部而闻名全球。

注2：美国房地产概分为三大类，独立屋（Single Family House）指的是独栋房屋并有土地持分，另外两种为连栋别墅（Townhouse）与公寓房（Condo），多数不具有「个别土地持分」，而以「共有」 的形式持分土地，因此需成立住户委员会并缴交管理费。

注3：加州买卖房屋交易所需的公开揭示资料（Disclosure），需符合加州房地产经纪人协会， California Association of realtors（CAR）规定，不同县市也有不同要求，交易流程中需要准备下列表格： CAR Real Estate Agency Relationships、CAR Real Estate Transfer Disclosure Statement、CAR Seller Property Questionnaire、CAR Agent Visual Inspection Dis-closure 、Consent for Representation of More Than One Buyer/Seller、Water-Conserving Plumbing Fixtures and Carbon Monoxide Detector Notice、Water Heater and Smoke Detector Statement、CAR Lead-Based Paint (before 1978) Hazards Disclosure、CAR Seller’s Affidavit of Residency (FIRPTA)、CAR Market Conditions Advisory、CAR Statewide Buyer and Seller Advisory、Wire Fraud Advisory、Buyer’s Inspection Advisory、Seller Advisory，以及各县市政府所要求的其他表格，才算是完整的报告。

简明葳（Maggie Chien），前《自由时报》、《苹果日报》房地产记者，现居美国加州担任房地产经纪人（REALTOR®），专职买、卖、管理矽谷地区的房地产也不忘写字。部落格https://mingweichien.wordpress.com/。以上言论不代表本网立场。