简明葳／2018年买房的七大准备事项
▲预先检视信用与金流状况，能为2018成家做下最好的准备。图文／简明葳
转眼又到年终，矽谷房市近两年的冬天都没有2015年之前的明显淡季，如果在2017因为头期款不够、信用分数不够、还没有正式签证、股票还不能兑现…等原因导致无法买房，2018年将至，如果你在湾区有买房计划，可以透过下列一些方式，先做好一些买房前的准备。
一、检视财务状况：概算头期款Down payment （如果有含家人赠与金额Gift Funds，记得先跟Loan Agent问清楚如何汇款进美国或直接进入Escrow，每一家银行各有不同要求。原则上是钱越早到美国越好）、计算每个月可运用资金、计算出租划算还是买房划算…。我个人也能提供更精确的计算表格，包括基本税务上知识解释，当然更深入的税务相关话题，必须跟执业会计师详细谈。
二、关注一下房市：每一到两个月我都会固定写个人的矽谷观察／房市分析，包括带着客人下标买房的offer数，自我对房市的第一手观察、来自MLS的加价率、最新的MLS成交数据、成交所需天数等等，房市已经热了好几年，2017更是达到巅峰，2018选择买房绝对是买在高点，但是在湾区，一定是越早买越好。就目前趋势看来，股市依旧大好、市场游资充盈、就业率高、经济一遍乐观，2018年房市看来仍有一片荣景。
▲矽谷近期有不少新房推出，在热络的房市，买房民众万分期待着更多的释出量。三、Pre-Approval Letter：开始准备文件、并与贷款经纪聊一聊。如果想申请贷款，银行将要求诸多文件像是W2、Pay Stub、Bank Statement，还会要求pull你的信用报告等。 此时也可以开始找贷款经纪洽询贷款额度、利率、比较一下Closing Cost，并且需要依照身分、来美国的时间、有没有信用分数等等，选择最有利的贷款方案。值得注意的是，买房利率在申请Pre-approval Letter期间是不确定的，利率只能在Offer被接受开始进入贷款期内，才能锁定当下的利率。
四、检视信用分数：每年都有一次https://www.annualcreditreport.com/index.action 免费信用分数申请。信用分数最好700+分，信用分数越高、贷款利率可能会更加优惠，至于如何维持信用分数，建议应平均使用信用卡，举例来说有3张各$1000额度的信用卡，请不要把一张卡片刷到最高额度$900，最好是每张平均刷$300，可以减低每一张卡别的负债率。尽量不要再办新的信用卡、办理车贷、甚至在贷款期间换工作，如果有买房计划，最好咨询贷款经纪再做这些决定。
▲矽谷冬季的房市淡季不再，今年的销售价格，将成为明年开春的房价基础。五、面试买房经纪：大致确定买房价格带与学区后，也可以找一个有经验的经纪人，从经纪人过去的买房数、加价度、经验值是了解经纪人的第一步。再来可以见面观察、聊聊买房方向与未来买房流程。这些准备，可以帮助你快速锁定区域、顺利买到房子。有经验值的经纪人也能充分保护买家不在抢房的过程中，遭受风险。
六、安排买房跟时间流程：时间的掌握点很重要，为了避免急着买到房子，或是在这疯狂的市场「抢」不到房子，无处可居。买房之前我们要概抓一下时间流程，首先必须清楚知道租约到期时间、预先搬家所需缴交的违约金、如果需要Month By Month继续住在现有的房子里，需要提早几个月给房东通知？还要缴多少房租？预期拿回多少押金？了解买房流程所需时间、了解什么是「下offer」，什么又是「Escrow、Title insurance…」什么又是Close of Escrow？等等。
七、开始线上看房：REDFIN、ZILLOW都是线上看房很好用的软体，也有筛选功能，了解一下房子销售速度、最近销售价格、今年的销售价格，应该是明年开春的房价基础，大概知道感兴趣的区域房市行情，可以对未来的买价有些概念。
▲最近开始积极网路看房、并了解区域特性，对于明年买房很有帮助。作者简介
简明葳（Maggie Chien），前《自由时报》、《苹果日报》房地产记者，现居美国加州矽谷担任房地产经纪人（REALTOR®），专职买、卖、管理矽谷地区的房地产也不忘写字。部落格https://maggiechien.com/