简明葳／别急着抢房　读完报告再说

▲买房之前要注意房屋是否位于一些自然灾害区，像是水灾区、断层带等。图文／简明葳（Maggie Chien）不能等到房子歪了、被水淹了，才知道买错房。在加州，买房之前都会事先知道要买的房子是不是在地震带、断层带、土壤液化区 （Seismic Hazard zone）、洪水区、潜在洪水区…等。而且买房之前也可以做房屋检查、白蚁检查、地基检查等。这些读不完的报告虽累人，然而对买家而言，能对不动产所在地有更进一步的了解，是更添一份保障。

根据加州法规，卖方卖房子时，一定要出示自然灾害与环境报告（Residential Property Disclosure Reports），这份厚达50页的报告里，揭露关于自然灾害像是房子是否位于地震断层带、是否靠近土石流影响区、家中附近有没有水坝、是否具有水灾隐忧，或是已经列为特定的水灾洪水区，买房时就必须加购水灾保险。

除了自然灾害，该报告也明确列出周边环境报告，像是房屋是否位于航道下方、工业区、农业区、矿业区，附近是否有餐厅、加油站等商业行为、靠近军事重地、是否还留有地下储油槽，以前是不是废料、化学污染的土地等。

▲房屋周边有餐厅、加油站或商场等商业区，也会在自然灾害与环境报告中提出，因为可能有较多的虫害、污染与噪音问题。此外，如果该房屋位于新开发地区，如果需要缴交学校、道路使用等特别税，都在该报告上清楚说明。曾听说有人在南加州开开心心买了建商兴建的新房，却忽略了这项特别税，每年最高达千余元美金之异，绝对要张大眼睛仔细看。

买方如果想更了解屋况，除了卖方依照法规所提出的Residential Property Disclosure Reports与Disclosure （http://house.ettoday.net/news/982945），买方也能自己请来第三方做屋况检查，房况检查报告又可分为「房屋报告 Property Inspection」、「白蚁检查 Termite Inspection」、「地基检查 Foundation Report」。「房屋报告」 是关于屋内大小电器、插座、配电检查、屋顶、基础结构等等是否堪用、符合建筑法规，以及未来如何改善屋况。这项检查可以让买方准备预算，作为未来装修房屋的参考依据。

▲加州房屋多为木造屋，因此白蚁检查就显得很重要。加州房屋绝大多数是木结构房屋，「白蚁检查」 会检验出木结构的损害情形，房子是被哪一种白蚁给吃了，房屋是否有霉菌？以及报告中会提出危险程度较高，建议应该立即修复的部分称之为「Section 1」 ，Section 1 是一项明确的数字，表明维修所需费用，这项屋况损害程度的严重性，也是买房前的重要指标。

一般来说，三十年屋龄以上的独立屋，如果 Section 1 如果在2000美金以下，屋况属于非常好的房子，5千美金以内都还是可以接受的范围，如果高达8千美金以上，便属于翻修项目多、可能是有不少白蚁或房屋保养不当、可能需要整修才能迁入。

我跟客户曾经进入一间霉味很严重的房屋，墙面已经龟裂，连呼吸都觉得困难，白蚁检查报告 Section 1金额为1.2万美金，客户碍于预算关系，又必须向学区妥协，只能咬牙买下屋况较差的房，后续再自行整理。虽然当初买下屋况差、但是地点好，一年来涨幅已经高于20%。

最后则是地基检查报告，以北加州为例，80%以上的房屋位于地震带以及土壤液化区 Liquefaction Zone，地基检查报告出炉结果，必定是建议做花费高昂的维修。如果房子没有严重歪斜、门窗无法关闭、墙壁裂缝等现象，多半不会再自费检查，而是等到大型维修时，再加强地基或重建。

▲如果不是房屋严重歪斜，很少人会主动修复地基，多数会等到重建或修缮时再一起进行。矽谷房子抢翻天，抢买独立屋之前，一定要细读卖方所提供的Residential Property Disclosure Reports与Disclosure，如果卖方没有提供屋况检查报告，买方也有权益请第三方单位检查。但是能不能拿来当成议价的条件，则必须要在不动产合约上写明，一旦双方签订，就必须遵守买卖交易契约。

矽谷正值一股抢房热，所有买方在抢房之前一定要有认知，除非是购买建商盖的全新房，否则买入独立屋都是几十年的老房子，即使加州天气干燥，大多数房子也有管线、屋况老旧、白蚁等问题需要解决。未来要有一次大翻新，或是经常需要修房的心理准备。（本文为「当看房子变得像逛菜市场」系列二）

作者简介

简明葳（Maggie Chien），前《自由时报》、《苹果日报》房地产记者，现居美国加州矽谷担任房地产经纪人（REALTOR®），专职买、卖、管理矽谷地区的房地产也不忘写字。部落格https://mingweichien.wordpress.com/ 。以上言论不代表本网立场。更多相关报导简明葳／「当看房子变得像逛菜市场」系列一